不動産売却における圧縮記帳とはなにか？活用方法と注意点も

今回は不動産の売却を検討している方向けに、圧縮記帳について紹介していきます。
圧縮記帳とはなにか、またその活用方法を確認していきましょう。
また注意点についてもみていきます。

不動産売却における圧縮記帳とは何のことか

圧縮記帳という言葉は税制上の言葉であり、不動産売買のなかでもっとも理解が難しい領域です。
基本的には不動産の売却で補助金などを使用しておこなった場合、その売却金額から補助金の額を控除して、購入価額とすることをいいます。
土地の売却においては、利益に譲渡所得税の課税分を計上し、税金の発生を実質なくしてしまうことです。
つまり、税金の繰り延べができます。
これはあくまでも支払いがなくなったわけではなく、支払いが後回しになっただけですので、その点に注意が必要です。
買い替え後の不動産を再び売却するときには、購入時と売却時の税金が合わせて課税されます。
土地売却のテクニックの1つであり、土地売却時に圧縮記帳を利用すると、帳簿の上の税金は0円となります。
圧縮した場合は、土地の取得額を同時に減額します。
ただし個人で利用できるのは、土地の売却益でほかの不動産を買ったときなど限定的です。
法人の場合は、国庫補助金や工事負担金、保険金で固定資産を購入した場合などに利用できます。

不動産売却における圧縮記帳のメリットとデメリットとは

圧縮記帳のメリットは、収益金に課せられる税金を単年度で負担することがなくなり、税負担を軽減できる点です。
転勤などで急遽不動産を売却するような場合には、とくに有効でしょう。
急な売却では、引っ越し費用や新生活用品の購入など、予想以上にお金がかかってしまうためです。
資金繰りの負担も少なくなりますね。
再び不動産を売るときはこうした状況を踏まえて、自分の好きなタイミングで売り出せるので、後回しにしたほうが余裕を持って支払いができます。
またデメリットは、翌年以降の税金の増加です。
圧縮記帳は税金の支払いを遅らせるだけで、税がなくなったわけではありません。
土地を売ったお金を元手に購入した不動産を、再び売るときが繰り延べされていた税金を支払う、タイミングになります。
しかもこのときの課税額は、通常よりも多くなっていますので注意しましょう。
翌年以降に大きな出費を予定している場合には、しっかりした検討が必要になるでしょう。
また綿密な資金計画もおこなうのが大切です。

不動産売却における圧縮記帳の活用方法とは

具体的には不動産売却において、どのように活用するのでしょうか。
本来土地を売却した場合、売却した価格から買った価格を引いて、利益が出ていれば譲渡所得税が課税されます。
買った価格は、建物であれば減価償却を考慮する必要がありますが、土地の場合は帳簿価格です。
圧縮記帳では、土地を売却した時に発生する譲渡益のうち、一定の価格を圧縮損として仕訳し、損金処理をできる制度になります。
たとえば1,000万円の土地を、時価3,000万円で売却したとして考えていきましょう。
この3,000万円で3,000万円の不動産を購入すると、計算上は3,000万円－3,000万円＝0です。
企業などの会計上では、このようなケースが多くなります。
しかしこれを圧縮すると、2,000万円の圧縮損と税務上では計上できるようになります。
もとの計算式では、2,000万円の利益が発生しているため、大きな譲渡所得税が発生しますが、圧縮後は2,000万円の損を発生させており、利益と合わせると損益が0、譲渡所得税が発生しない活用ができるのです。
圧縮記帳には税金を納める時期を先延ばしするだけでなく、売却時における、支出と収入のバランスを安定させる目的もあるでしょう。
この圧縮記帳による計算は、税務仕訳といいます。

圧縮記帳の限度額とは

圧縮記帳できる額には、限度額があります。
たとえば補助金を受けた場合は、固定資産の取得額が限度額です。
圧縮限度額は交換差金があるかどうかで計算方法が異なり、交換差金がない場合は、以下の式になります。

取得資産の時価－（譲渡資産の帳簿価額＋譲渡経費）＝圧縮限度額
交換差金とは資産ごとの時価の差のことです。
また交換差金がプラスの場合には以下の式です。

取得資産の時価－（譲渡資産の帳簿価額＋譲渡経費）×（取得資産の時価/「取得資産の時価＋交換差金」）＝圧縮限度額
そして交換差金がマイナスの場合には、以下の式になります。
取得資産の時価－（譲渡資産の帳簿価額＋譲渡経費＋交換差金）＝圧縮限度額

圧縮記帳が利用できる状況とは

圧縮記帳が利用できる状況は限定されており、主なケースは以下の6つです。

●国庫補助金で固定資産を取得した場合
●工事負担金で固定資産を取得した場合
●保険金などで固定資産を取得した場合
●交換により資産を取得した場合
●収用などにより代替資産を取得した場合
●特定の資産買い換えをおこなった場合

主に法人向けのものですが、「特定の資産買い換えをおこなった場合」が、個人間の土地売買に当てはまります。
つまり圧縮記帳は土地を売ったお金で、ほかの不動産を買い換える場合に利用できるのですね。

不動産売却において圧縮記帳をおこなう際の注意点とは

圧縮記帳では税金の支払いを遅らせるメリットがありますが、繰り越していた税金を支払うときの課税額は通常よりも多くなっている点に注意しましょう。
土地を売り、そのお金で買った土地を再び売るときのタイミングですね。
圧縮記帳で特別控除が利用でき、課税の総額はおさえられますが、支払いのタイミングが大きくずれるので、しっかりと資金計画を組まなければなりません。
買い替え時はさまざまな費用も発生し余裕がない場合も多いので、納税の後回しは嬉しいですが、一気に2回分の税金を支払わなければならないという点が注意点になります。
またそもそもどの不動産取引でも利用できるわけではないのも、注意点です。
個人の場合は売却利益で、新たに不動産を買ったときのみ活用できます。

不動産投資における注意点

圧縮記帳は、不動産投資をおこなう方におすすめの方法になります。
売却して利益を出し、さらに高い物件を買うことを繰り返すので、税の支払いは後回しにしたほうが良いためです。
ただしそもそも不動産の買い替えによって利益を出すことは非常に難しく、失敗したタイミングで先送りしていた高額の税金が課税されれば、最悪破産などもありえます。
いくら総額で安くなったとはいえ、負担は上昇する可能性のほうが高いのです。
資金や時間に余裕がない場合などは、先送りしてお金を蓄えておくのも有効ですが、無計画にやると危険であることも理解しておく必要があるでしょう。
あくまでも納税の時期を遅らせ、後回しにしているだけで、お得になるわけではありません。

実施する前の注意点

圧縮記帳は主に、土地売却を頻繁におこなう法人が利用する方法です。
そのときには税理士などがついて手続きをする、非常に専門的なものとなっています。
個人でも出来ないことはありませんが、仕組みが複雑であり、なかなか実施者はいないのが現状です。
どうしても実施する際は、記帳処理を専門とする司法書士の方や、税理士、業者などに、必ず相談するようにしましょう

まとめ

不動産売却における圧縮記帳について紹介しました。
複雑な内容になっていますが、理解しておくと良いでしょう。
不明な点は専門家などへ、相談するようにしたいですね。