不動産の売却を考えた時、「きれいにしてから売った方がいいのか」と考える方は少なくありません。
買主の立場になって考えると、ボロボロの家よりきれいな家を買いたいと思うのは自然なことなので、それを考慮して手を加えてから売却するケースが多いです。
しかし中には「現状渡し」という方法で不動産を売却するケースもあることをご存知でしょうか。
今回は不動産売却に関する現状渡しについてご紹介します。
＼お気軽にご相談ください／
売却に関するご相談はこちら現状渡しは不動産売却での選択肢の一つ
現状渡しとは、売却する不動産に手を加えずそのままの状態で買主に引き渡すことです。
通常の不動産売却では、壁紙の剥がれや雨漏りなどがある家は売りづらいため、そういった部分を修繕したうえで買主に引き渡します。
ところが現状渡しは、壁紙の剥がれや雨漏りなどの破損・汚損があっても売主が修繕せずに買主へ引き渡すため、きれいな状態の家でなくても売れるのが特徴です。
現状渡しは家具や家電もそのまま残すという意味ではない
家をそのままの状態で引き渡すことが現状渡しといっても、家具や家電までそのまま残しておくという意味ではありません。
現状渡しの対象はあくまで家そのものであって、家具や家電は引っ越しの際に売主が全て持って行く、あるいは処分するのが原則です。
そのことは売買契約書にも特約事項として記載されているので、必ず確認しましょう。
あわせて読みたい｜売却を成功させよう！マンションを売却するときに知っておきたい注意点
現状渡しで不動産を売却する前に告知義務や契約不適合責任のことを知る
不動産売却で心配なことは、物件引き渡し後に何かしら不備や不具合が発覚して買主とトラブルになってしまうことです。
そうならないために売主が知っておくべきことが、告知義務と契約不適合責任です。
告知義務とは
告知義務とは、取引対象となる物件に関することを全て買主に伝える義務で、その中には心理的瑕疵や物理的瑕疵・環境的瑕疵なども含まれます。
物件のいいところはともかく、都合の悪いことを正直に伝えると売れなくなるかも…と心配になるでしょう。
しかし買主の立場からすると、知らずに購入して後から瑕疵が発覚する方がショックですし、「こんなことを知っていれば買わなかった」とトラブルに発展してしまう可能性が高いです。
そうならないためにも、言いづらい内容であれ事実を全て告知することが義務付けられているのです。
なお告知義務に含まれる瑕疵は、主に以下の事項があります。
心理的瑕疵
過去にその家で事件や事故が起きて人が亡くなった、火事に遭った、自殺があったなど、精神的にストレスを与える可能性があることをいいます。
物理的瑕疵
土地であれば地盤沈下・軟弱地盤・土壌汚染など、建物であれば雨漏り・シロアリ被害・屋根や壁・柱など建物を支える構造の欠陥や腐食などがあることです。
環境的瑕疵
暴力団事務所やゴミ処理施設・宗教施設など、「この施設の近くで暮らしたくない」と思うような施設が近くにあることを指します。
法律的瑕疵
建築基準法や都市計画法など、さまざまな法律で不動産の使用に制限がかけられていることです。
告知義務の際には現状確認書や付帯設備表を用意する
売主が買主へ告知義務を行う際は、現状確認書（物件状況確認書ともいう）や付帯設備表などを用意します。
現状報告書とは、過去にその不動産物件で発生した瑕疵の有無、瑕疵があれば該当箇所とその内容などを記録した書類です。
物理的瑕疵にあたる項目であれば、修繕履歴の有無も記録します。
そして付帯設備表は流し台や洗面台・換気扇など、売却する不動産に付帯している設備の有無や注意事項を記録する書類です。
現状報告書や付帯設備表を見ると、その不動産には今どんな不備や不具合があるのか、修繕はいつ頃行われたのかなどの情報が確認できるため、売主が買主へ現状を告知する時には欠かせません。
内容は細かく記録するので少々手間はかかりますが、物件引き渡し後にトラブルが起きないようにするための大事な工程ですので、正直にしっかり記入しましょう。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、物件引き渡し後に売買契約の内容と実際が違っている＝適合しない場合、引き渡し後でも買主は売主へ責任を追及することができると定められたものです。
以前は瑕疵担保責任という制度がありましたが、瑕疵担保責任は「売買契約時に買主が知らず、後に発覚した瑕疵に対して売主が責任を負うこと」と定められていました。
これは裏を返すと、「買主が売買契約時に了承した瑕疵については売主が責任を負わない」こととなります。
たとえばAさんがBさんに売った中古一戸建てがシロアリの被害に遭っていて、それをBさんが知らずに買って物件の引き渡し後に発覚するとBさんはAさんへ責任を追求できますが、そのことを承知のうえで買ったなら責任を追及できません。
しかし契約不適合責任は、「買主が知っていたかどうかは関係なく、取引対象の不動産が契約内容に合わなければ売主へ責任を追及できる」と定めた制度です。
買主が知っていた内容に限り責任を問われなかった瑕疵担保責任と比べると、買主が知っていても責任を問われる可能性がある契約不適合責任の方が、売主にとって責任が重くなっているのです。
契約不適合責任は2020年4月から施行された改正後の民法で定められているもので、買主には次の5つの権利が与えられました。
追完請求
追完請求とは、該当箇所の修理や代替物への交換などを要求できる権利です。
たとえば給排水管の一部がひび割れて水漏れしていることが発覚したら、買主はその箇所の修理を売主へ請求できます。
代金減額請求
代金減額請求とは、追完請求を実行してもらえない場合、買主が支払う不動産の購入代金を減額するよう求められる権利です。
なお減額する金額は、契約に合致していない問題点の程度に応じて変わります。
催告解除
催告解除とは、買主から売主へ責任を果たすことを期限付きで要求し、その期間内に達成されなければ買主が契約を解除できると認められた権利です。
契約解除になると、売主は買主が支払った代金を返還しなければなりません。
無催告解除
無催告解除とは、買主が売主に対して契約内容に合うよう責任を果たすことを求めても、契約内容に合わせることができなかったり売主が拒否したりしている場合、買主は催告なしで契約を解除できる権利です。
損害賠償
損害賠償とは、物件引き渡し後に欠陥が原因で買主が損害を受けてしまった場合、買主から売主へ損害賠償を請求できます。
なお損害賠償は、売主が欠陥の事実を知っていて買主に告知しなかった（故意）ケースはもちろん、売主が欠陥の事実を知らなかった（過失）のケースでも成立します。
現状渡しは契約不適合責任の免除が認められる売却方法ではない
現状渡しでの不動産売却を行う際は、売買契約書に現状渡しの旨が記載されますが、それだけで契約不適合責任が免除されるとは限りません。
たとえば売買契約書に「この部屋の天井から雨漏りがします」と記載されていて、買主がそのことを了承したうえで売買契約が成立したとします。
そして物件引き渡し後に買主が実際に雨漏りを発見したとしても、雨漏りの事実が売買契約書に記載されていて買主も承知のうえで契約しているため、このケースは契約不適合にはあたりません。
ただし、雨漏りの事実を売主が買主に告知していても売買契約書に雨漏りの記載がなければ契約不適合となり、買主は上記5つの権利のいずれかを行使することができるのです。
現状渡しの売却でトラブル防止のために売主ができること
告知義務や契約不適合責任のことを理解しても、それだけで100％トラブルが防げるとは言い切れません。
そのため売主は、インスペクション（建物状況調査）を受けたり、仲介を依頼する不動産会社の担当者に問題点を全て伝えたりするようにしましょう。
専門家に検査を行ってもらえばより詳しい不動産の現状を把握しやすいですし、不動産会社の担当者に情報を共有しておくと、買主の内覧や交渉の際にフォローしてもらいやすくなります。
現状渡しで不動産を売却することのメリット・デメリットとは
ここからは、現状渡しで不動産を売却する際のメリットとデメリットはどんなことがあるのか、そのことをご紹介します。
メリット
補修にかかる費用を節約できる
現状渡しでない不動産売却の場合、壁紙の剥がれや雨漏りなどがあれば売主負担できれいに補修するため、補修費用がかかります。
補修をすると物件はきれいになりますが、かかった費用を回収するには売却価格に上乗せして販売しなければなりません。
もし上乗せした金額が多ければ相場より高い価格で物件を売り出すため、なかなか買い手がつかない可能性があります。
その点現状渡しは補修費用がかかっていないため節約できて、売却価格も上乗せしなくていいのです。
補修期間を考慮しないため早く売り出せる
補修してから不動産を売り出す場合、作業や工事が完了するまでに期間を要します。
その期間が長かったり、もしくは工事業者と都合が合わずなかなか補修が始められなかったりすると、その分不動産物件を売り出すタイミングに遅れが生じます。
しかし補修がいらない現状渡しであれば、補修ありの売却と比べると早く売り出すことができます。
デメリット
相場より安い価格で売り出すことになる
現状渡しは不備や不具合などの欠陥がある状態で売り出すため、そうした問題がない物件と比べると売却価格が相場より安くなります。
不動産売却は少しでも高く売れることが理想ですが、現状渡しではそうもいかないことをご承知おきください。
必見｜堺市・和泉市の物件情報
まとめ
現状渡しによる不動産売却は、補修の手間や費用がかからない分、買主に対してきちんと告知義務を果たさないとトラブルにつながりやすい方法です。
契約不適合責任を問われないためにも、現状渡しのメリット・デメリット・要点を理解したうえで不動産売却を行いましょう。
＼堺市・和泉市で売却をご検討中の方へ／
売却に関するご相談はこちら
