不動産売却の「按分」とは何？割合はどうやって決める？

不動産を売却する時には、ふだん聞き慣れない・見慣れない用語が出てくることがあります。
按分（あんぶん）もその一つですが、これはいったいどういう意味なのでしょうか？
今回は不動産売却に関する用語「按分」についてご紹介します。

不動産売却関連の用語「按分」とはどういう意味？

まず按分とは、土地と建物の価格がそれぞれいくらなのか決めることです。
マンションや戸建てなどの不動産を売却する時は、基本的に土地と建物の価値をまとめて売却価格を決定して広告を出します。
ただし、同じ不動産でも建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。
※建物は経年劣化（減価償却）が生じる＝消費する、土地は消費するものがないとの考えから、消費税の課税対象が異なる。
そのため土地と建物をまとめた状態の総価格では、売却後に支払う譲渡所得税や仲介手数料の計算に誤差が生じてしまい、正確な金額が出せません。
より正確な金額を計算するために、按分が必要なのです。

按分決定は売主だけでなく買主にとっても重要な問題

按分の決定は売主だけでなく、買主にとっても意外と重要な問題でもあります。
なぜなら、按分の比率によっては売主か買主のどちらかが損をしてしまう可能性があるからです。
売主は不動産を売却後、受け取った利益の中から税務署へ消費税を支払わなければいけません。
その際、消費税課税対象である建物の按分比率が大きいと、売主が支払う消費税の金額も高くなります。
売主が支払う消費税は買主から預かる費用とはいえ、税額が高ければ高いほど手元に残る利益が減ってしまうため、売主にとっては建物の按分が小さい方がお得です。
いっぽう、買主は売主を介して消費税を支払う側ですが、後日控除を受けられます。
控除を受けた分は還付されるため、買主にしてみれば支払う消費税の金額が高いほど控除後の還付金も多くなるのです。
このように売主と買主それぞれのメリットが正反対である以上、不動産売却時の按分決定は慎重に決めなければいけません。

売却する不動産の按分を決める方法とは？

不動産の按分は一律で決まっておらず、物件ごとに決められます。
そして按分決定の方法は、次の4つがあります。

【1】売主と買主が相談して決める

売主が先に按分を決めるのではなく、売主と買主がお互いに相談して土地と建物の按分を決める方法です。
相談の末、お互いに納得できる比率が決まって合意できればいいですが、その比率が極端に偏りすぎていると消費税を納税後に国から指摘を受ける可能性も否めません。

●（例1）土地：建物＝9：1→売主に有利な按分で買主が損をする
●（例2）土地：建物＝1：9→買主に有利な按分で売主が損をする

双方で相談して決める際は、比率の偏りにご注意ください。

【2】不動産を購入した時の価格と消費税から計算して決める

売却する不動産を購入した時の価格が分かっているのであれば、購入時の価格と消費税から逆算して按分を割り出す方法です。
たとえば購入した時の価格が4,500万円、消費税が250万円だった一戸建ての按分は、次のように計算します。

●250万円÷0.1（※売却時点の消費税率）＝2,500万円（建物価格）
●4,500万円（税込の購入価格）－2,500万（建物価格）円－250万円（消費税）＝1,750万円（土地価格）

不動産の購入価格は税込で設定されているため、消費税非課税の土地価格を求める時は総価格から建物価格と消費税を引く点にご注意ください。

【3】固定資産税評価額を用いて決める

固定資産税評価額とは、不動産の固定資産税を決める際の基準となる評価額です。
固定資産税評価額は、市区町村が路線価を利用して税額を計算しているため公平性があること、土地と建物それぞれの評価額を計算できるため按分比率が分かりやすい点がメリットです。
土地と建物の固定資産税評価額から按分比率を計算するには、まず市区町村から毎年届く固定資産税納付通知書を確認しましょう。
固定資産税納付通知書には、土地・建物それぞれの固定資産税評価額が記載されています。
※内訳の書き方や書式は自治体によって異なる。
たとえば建物の評価額が1,000万円、土地の評価額が1,500万円と記載されていたら、この2種類の金額を用いて次のように計算しましょう。

●土地と建物の固定資産税評価額を合算する
●1,000万円＋1,500万円＝2,500万円
●建物の固定資産税評価額を合算した金額で割って、建物の評価額の割合＝按分を出す
●1,000万円／2,500万円＝0.4（40％）

上記の計算結果から建物の按分は40％、土地の按分は60％と割り出すことができました。
なお、固定資産税評価額を納付通知書を見ずに自分で計算する場合は「国税庁 路線価図・評価倍率表」か、「一般財団法人 資産評価システム研究センター 全国地価マップ」を利用しましょう。
固定資産税評価額を決める基準となるのが「路線価」と呼ばれる価額で、路線価図・評価倍率表や全国地価マップには最新の路線価の調査結果が反映されています。
ただし路線価図・評価倍率表は、該当する不動産がある地域の路線価図が探しづらいデメリットがあります。
そのため、もっと簡単に路線価を調べるのであれば、資産評価システム研究センターの全国地価マップがおすすめです。

【4】不動産鑑定士に依頼して決める

不動産鑑定士とは、不動産の価値を適正に判断したりコンサルティングを行ったりする専門家です。
不動産鑑定士は売却する物件の個別の状態を考慮して価値を判断するため、「プロに診断してもらった」という安心感が生まれやすい方法です。
仮に買主が按分比率について納得していなかった場合、プロの意見を基に決めたことだと根拠を示すことで説得力を高められるでしょう。

不動産売却時の按分を決めるためにおすすめの方法はどれ？

先ほど挙げた4つの按分を決める方法のうち、最もおすすめの方法は【3】の固定資産税評価額を用いて決めるやり方です。
なぜなら按分比率の計算に用いる固定資産税評価額は、市区町村が調査したうえで決めた価値＝公的な価額なので、売主も買主も一番納得しやすい方法ではないでしょうか。
実際、国税庁でも「不動産の売却代金が土地と建物で区分されていない場合は、固定資産税評価額を用いて按分を計算する」方法を、一つの問題解決案としておすすめしています。

※参考：国税庁 No.6301　課税標準建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金

不動産鑑定士に依頼して決める方法をおすすめできるかは売主の考え次第

不動産売却時の按分決定方法の4つ目として挙げた「【4】不動産鑑定士に依頼して決める」は、おすすめできるかどうかは売主の考え方次第です。
不動産のプロに依頼して判定してもらった価値は根拠に基づいた結果なので、不動産のことに不慣れな一般の方からすると信頼しやすいことは間違いないでしょう。
ただし、不動産鑑定士に依頼すると数十万円の報酬を支払わなければなりません。
また鑑定結果も、市区町村が計算した固定資産税評価額と大差がないケースが多いです。
そのため「素人の自分が計算するより、数十万円の報酬を支払ってもいいからプロに依頼して、より確実な結果が知りたい」という考えなら、この方法を選択してもいいかもしれません。

まとめ

按分はふだんの生活で意識することがない用語なので、いざ不動産を売却する時に直面すると戸惑う可能性があります。
しかも按分を決める方法は一つではないため、どの方法を選んだらいいのか、また自分で計算した結果が正しいかどうか判断するのが難しいかもしれません。
しかし按分のことを知っておくと、買主との交渉の際にきっと役立つはずです。
按分の意味と割合を決めなければいけない理由、おすすめの方法など、ぜひ参考にしてみてください。