不動産売却にも関連する贈与税とは？計算方法や注意点を知らないと損をする

不動産は購入する時だけでなく、売却した時にも税金がかかります。
贈与税もそのうちの一種なのですが、相続税とどう違うのか、税額はどうやって計算されるのかを知っておかないと損をするかもしれません。
今回は不動産売却に関する贈与税についてご紹介します。

不動産売却で贈与税がかかるのはどんな時？

そもそも贈与とは、ある方が所有する財産を別の誰かに譲ることです。
財産とみなされるのは、現金・預貯金・不動産・事業用財産・有価証券・生命保険など多岐にわたり、それらのいずれかを譲り受けた際に課される税金が贈与税です。
財産の譲り受けに関する似たような例では相続がありますが、相続は財産を所有していた方が亡くなってから発生する行為で、その時に譲り受けた財産の価値に対して課税されるのが相続税です。
贈与および贈与税は、財産所有者が存命のうちに発生する財産の譲り受け行為と税金なので、相続および相続税との違いに注意しましょう。

贈与税は誰が払う？

贈与が行われると課税される贈与税ですが、この税金を支払うのは財産を譲り受けた側です。
たとえば父から子へ土地を贈与した場合は、譲り受けた側の子に贈与税の納税義務があり、譲った側の父には課税されません。
また法律上、財産を贈与する側のことを贈与者、譲り受ける側のことを受贈者ということも覚えておきましょう。

贈与税が課税されない贈与もある

贈与は個人対個人の話だけでなく、個人対法人あるいは法人対法人でも成立します。
ただし贈与税は個人のみを課税対象とした税金なので、個人対法人や法人対法人の贈与においては課税されません。
贈与税は、あくまで個人対個人の贈与が成立した時のみ課税される点にご注意ください。

不動産売却にも関連する贈与税の計算方法

財産の贈与が成立した際に課税される贈与税ですが、金額がいくらなのか計算するための方法が「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類です。

暦年課税

暦年課税とは、1月1日～12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の金額を合計し、そこから基礎控除額（110万円）を差し引いて税額を計算する方法です。
計算する時には国税庁が定めている速算表を用いるのですが、譲った側と譲り受けた側の関係性によって財産の分類が異なります。

一般贈与財産
一般贈与財産とは、兄弟姉妹間・夫婦間・親子間で贈与した財産のことをいいます。
なお、一般贈与財産でいう親子間とは、親と未成年の子の場合です。

特例贈与財産
特例贈与財産とは、贈与者が直系尊属（祖父母や親など）で受贈者が20歳以上の子や孫である時の財産のことをいいます。
ただし一般贈与財産・特例贈与財産ともに、受贈者の年齢は贈与を受けた時点ではなく「贈与があった年の1月1日時点」が基準となります。
たとえば、2020年9月1日に20歳の子が親から贈与を受けても、2020年1月1日時点で子が19歳だった場合は特例贈与財産とはみなされません。
対象の財産が一般贈与財産なのか特例贈与財産なのか判断できたら、速算表を用いて計算します。
今回は例として、贈与を受けた財産の合計額が2,500万円だったと仮定して計算してみました。

一般贈与財産の場合

●（1）2,500万円－110万円＝2,390万円
●（2）2,390万円×50％＝1,195万円
●（3）1,195万円－250万円＝945万円

特例贈与財産の場合

●（1）2,500万円－110万円＝2,390万円
●（2）2,390万円×45％＝1,075万5,000円
●（3）1,075万5,000円－265万円＝810万5,000円

上記のように、贈与を受けた財産の合計額が同じでも分類が一般贈与財産なのか特例贈与財産なのかによって贈与税の金額が変わるので、間違えないようにご注意ください。
※暦年課税の計算に必要な速算表は国税庁のサイトにも掲載あり。

相続時精算課税（相続時精算課税制度ともいう）

相続時精算課税は、まず贈与が行われた時点で特別控除額を差し引いた金額を基に計算した税額を支払います。
その後贈与者が亡くなって相続が発生すると、贈与者から生前に譲られた財産の金額と亡くなってから相続した財産の金額を合算し、その金額に基づいた相続税を計算します。
そして相続税の計算後、そこから過去に支払った贈与税の金額が控除されます。
いずれ相続する財産を、贈与者が存命のうちに受贈者へ譲って相続税がかからないようにしておき、後に贈与者が亡くなって相続が発生したら過去の贈与も含めて改めて「精算」する方法が、相続時精算課税のやり方だと覚えておきましょう。
相続時精算課税の計算は、下記の順に行います。

（1）贈与を受けた年の1年間（1月1日～12月31日）に譲り受けた財産の合計金額から特別控除額（2,500万円）を差し引く

（2）特別控除額を差し引いた金額に所定税率（20％）をかける
たとえば贈与対象の財産の合計金額が3,000万円だった場合の相続時精算課税は、次のように計算されます。

（3,000万円－2,500万円）×20％＝100万円
上記の計算結果から、贈与分と相続分の財産を合算した金額に対する相続税は100万円となり、あとはここから過去に支払った贈与税の金額を差し引くだけです。

相続時精算課税の注意点

相続時精算課税には、次のような注意点があります。

贈与者と受贈者の関係および年齢制限
相続時精算課税を選択する場合、贈与者は贈与をした年の1月1日時点で60歳以上かつ親や祖父母などの直系尊属でなければいけません。
また受贈者は、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上かつ推定相続人となる子や孫および曾孫（ひまご）に限定されます。
※推定相続人…相続発生時に相続人となる可能性が高い方のこと。

暦年課税との選択方法
贈与を行う際は、課税方法を暦年課税と相続時精算課税のどちらにするか選択できますが、選択権を持っているのは受贈者ではなく贈与者です。
また贈与者ごとに選択権を持つため、たとえば祖父は暦年課税を、父は相続時精算課税を選択することも可能なのです。
ただし相続時精算課税を選択した贈与者は、そのことを税務署へ届け出なければなりません。
届け出る時は贈与者・受贈者双方の戸籍やその他書類も併せて申請しなければならず、受理されると税務署に情報が記録され、その後再び贈与を行う時に暦年課税に変更することはできません。

財産が不動産だと相続時精算課税が不向きの場合もある
過去の贈与分も含めて相続税を計算する相続時精算課税ですが、贈与分の財産の金額は相続が発生した時点ではなく「贈与があった時点」が基準となります。
そのため相続時精算課税は、贈与された財産の価値が相続時に値上がりしていると有利ですが、値下がりしていると不利になる特徴もあります。
特に不動産は、現金や有価証券などとは違い時価の変動があるため、もし贈与時と比較して相続時の価値が下がっていると損です。
贈与の時点で不動産の価格が将来値上がりするかどうか、相続自体もいつ発生するのかは誰にも断言できません。
そうした点を踏まえると、不動産の贈与では相続時精算課税は不向きです。

不動産売却時に贈与とみなされる可能性がある！？

ところで「贈与」は基本的に無償で財産を譲ることを指しますが、場合によっては有償で不動産を売却した時にも贈与とみなされるケースがあります。
それは「相場より安い価格で売却した場合」です。
通常、不動産売却は相場に照らし合わせた金額（適正価格）で取引が行われます。
しかし売る側と買う側が相談して相場よりだいぶ安い価格で取引が行われると、それは売買ではなく贈与とみなされます。
その最たる例が「親族間での不動産売却」です。

親族間での不動産売却が贈与とみなされる理由
親子間や兄弟姉妹間のような親族間での不動産売却は、「身内だからタダであげたいけれど、それだと贈与税がかかるから安値で売ろう」と考える方も少なくありません。
身内のことを思う気持ちは分かりますが、そうすると税務署が不適切な不動産取引だと判断し、贈与扱いになってしまうのです。
たとえば親が1,500万円の土地を150万円で子に売った場合、差額の1,350万円が贈与分の財産だとみなされて課税されます。

親族間での不動産売却を贈与とみなされないための注意点
親族間で不動産を売却しても贈与とみなされないためには、相場に照らし合わせた適正価格で取引することが重要です。
身内だからとお互いに甘えて安値で取引をするより、第三者同士の不動産売買のように適正価格で取引を行えば、税務署からマークされる心配がありません。

まとめ

財産を所有している以上、いつかは贈与や相続について考えるべき時が訪れます。
しかし不動産は時価が変動しやすい特性を持つため、税金対策のつもりで売却しても、やり方次第ではかえって損をする可能性も否めません。
今後親族間で不動産売却をお考えの方は、贈与の定義や贈与税の計算方法・注意点などをしっかり理解したうえで取引を行いましょう。