不動産売却でよくある理由は？ネガティブな理由も買主に伝える？

不動産を売却する際は、誰でも必ず理由があります。
どんな経緯で売却を決めたのかは人それぞれですが、買主にしてみると「なぜこの人は売ることにしたのだろう？」と気になるところです。
実際、内覧に訪れた方が売主に対して売却理由を尋ねることは多いですが、もしネガティブな理由で売る場合は答えに悩むところでしょう。
人によっては「そもそも売却理由って絶対伝えないといけないのか？」と、疑問に思っている方もいるかもしれません。
売却理由は、買主にとって「この家を買っても問題ないかどうか」を判断するための重要なポイントなので伝えるのがベストですが、ネガティブな理由だった場合はどうやって伝えたらいいのでしょうか？
今回は、不動産の売却理由の例とネガティブな理由の伝え方、告知義務がある不動産の売却についてご紹介します。

不動産売却でよくある理由 ポジティブ編

まずは不動産売却を決めたよくある理由のうち、ポジティブな例を挙げていきます。

家族構成が変わる

結婚や妊娠・出産など新しく家族が増えると、現在より広い住まいが必要になります。
また、子どもが大きくなって独立した場合は部屋が余ってしまうので、親だけの暮らしに合うコンパクトな住まいを求めます。
こうした家族構成の変化は、不動産売却を考えるきっかけとなります。

ライフスタイルが変わる

子どもの成長や転勤・実家へ戻って親と同居をするなど、ライフスタイルの変化も不動産売却でよくある理由です。
子育てファミリーの場合、子どもが通う学校の学区を理由に売却を決めるケースも少なくありません。

相続

こちらは売主自身が所有する家ではなく、実家など親が生前所有していた不動産を相続したことを機に売却するケースです。
今後住む予定がない不動産を所有し続けることは無駄なコストがかかるため、その負担を減らすために売却を決める方が増えています。

資産整理

不動産は預貯金など他の資産と違い、いざ相続が発生しても均等に分配しにくく、相続人同士で争いやすいものです。
また先述の相続でも触れたように、既に子どもが別の場所で家を買って暮らしていて実家に戻る予定がない場合は、いずれ実家が空き家になってしまう可能性が高いです。
そういうことを考え、近年は「自分が元気なうちに家を売って、子どもに負担をかけないようにしよう」と決めて売却する方が増えつつあります。
資産整理が理由の不動産売却は将来のリスクに備えた対策なので、ネガティブに捉えられる心配はあまりありません。

不動産売却でよくある理由 ネガティブ編

続いては不動産売却を決めたよくある理由のうち、ネガティブな理由の例を挙げていきます。

離婚

離婚を機に不動産売却を決めるケースは珍しくなく、その理由を伝えて印象が悪くなることもあまりありません。
しかし、買主が結婚や出産などおめでたい理由でマイホームの購入を検討している場合、売主が離婚した家に対してネガティブな印象を持ってしまう可能性があります。
その場合は「家族のライフスタイルが変わる」など、オブラートに包んで伝える工夫をしましょう。

住宅ローンが支払えなくなった

収入の減少や病気・不慮のケガ・事故など、何らかの理由で住宅ローンが支払えなくなり、不動産を売却するケースもあります。
やむを得ない事情での売却といえども、できればあまり言いたくないと思う方がほとんどです。
住宅ローンが支払えなくなった場合は、「経済的な理由で売却を決めた」などと伝えるといいでしょう。

ご近所トラブルがある

物件そのものは問題ないけれど、ご近所の誰かと揉めている、あるいは近隣全体に嫌がらせをする人物が近くに住んでいるなどのご近所トラブルも、ネガティブな理由になります。
この場合は、トラブルの程度によって正直に話すべきケースと無難な理由を話してもいいケースがあるので、内覧前に不動産会社の担当者へ相談して判断しましょう。

不動産の売却理由が告知事項に該当する場合はどうする？

不動産を売却する際、売主は買主に対して告知事項を伝えなければいけません。
告知事項とは、「当該不動産に重大な欠点があり、その事実を売主が買主へ伝えるべき事項」のことをいいます。
重大な欠点は、事実を伝えられた買主がその不動産を本当に買うか否か結論が左右されるほどのレベルなので、売主としてはできれば伝えたくないでしょう。
しかし告知事項は法律できちんと義務付けられているため、買主へ伝えないという選択肢はありません。
なお、告知事項に該当するのは次のようなケースです。

心理的瑕疵

その家で事件や事故が起きて被害者が出たり人が自殺したりしたなど、俗に言う「事故物件」にあたる理由です。
また火災に見舞われた過去がある場合、被害の程度によっては心理的瑕疵に該当することもあります。
事件・事故・自殺・火災などが発生した後に現場をきれいに修復していても、過去に起きた事実を買主が知ると精神的なストレスを感じてしまい、住み続けることができないかもしれません。

物理的瑕疵

家が建つ土地が沈下している・地盤が弱い・地中に何かが埋まっている・土壌が汚染されているなど、正常に不動産を使用できない物理的な問題があるケースです。
正常に使用できなければ買主とその家族の暮らしに悪い影響が出る可能性が高く、そもそも住めないこともあります。

環境的瑕疵

不動産そのものに問題はないけれど、騒音がひどい・悪臭がする・反社会的勢力関係の施設があるなど、生活するうえで好ましくない住環境があるケースです。
環境的瑕疵がある不動産は生活に影響を及ぼすだけでなく、物件の価値も下げてしまう要因となります。

法律的瑕疵

不動産がある地域によっては建築制限が厳しく決められていて、家の建築・増改築・再建築などができない、あるいはかなり厳しい条件をクリアしないといけないケースがあります。
たとえば買主は購入後にリフォームすることを望んでいるのに、その不動産が改築不可の地域にある場合は、買主にとって購入する価値がない不動産となってしまいます。
法律的瑕疵に該当するのかどうかは個人で判断しにくいため、不動産会社の担当者に相談して調べるといいでしょう。
以上4つの瑕疵は、いずれも該当する事項があると知りながら買主に伝えないまま売却すると、後に大きなトラブルになりかねないことばかりです。
そのためどれだけ言いにくい理由でも、きちんと買主に伝えましょう。

告知事項は物件状況確認書に記入する

不動産を売却する際は、当該物件の現状や過去の補修履歴などを記入する物件状況確認書も必要です。
物件状況確認書には、雨漏り・シロアリ被害・建物の瑕疵の有無などをチェックする箇所があり、売主はこれを全て記入します。
たとえば雨漏りがあると記録する場合、その雨漏りは今あるのか、それとも過去に発生していたけれど補修済なのか、補修済ならいつ頃工事を行ったのかまで詳しく書くことになっています。
全てを記入すると告知事項に該当する箇所が分かりやすく、伝え漏れも防ぎやすくなります。
物件状況確認書は内覧前に記入し、内容については不動産会社の担当者が基本的に行いますが、買主からいつ質問を受けてもいいような心構えでいましょう。

まとめ

不動産売却はポジティブな理由ならともかく、ネガティブな理由だと「正直に伝えたら印象が悪くなって、買ってもらえないかもしれない」と不安になるのは当然です。
ましてや告知事項に該当することであれば、なおさら言いづらくなるでしょう。
しかし、そこで変に理由をごまかしたり隠したりすることは誠実な不動産取引といえず、買主に対して余計な不安や不信感を与えてしまうだけです。
まずは不動産会社の担当者に売却する理由を説明し、言いづらい理由があればどのように買主へ伝えたらいいか相談して、ベストな伝え方を決めましょう。
不動産のプロが、トラブルなく売却できるようにしっかりサポートします。