引っ越し費用から税金まで、不動産売却にともなう諸費用には、さまざまな種類があります。
用意するべき諸費用はどんなものがあるのか、どれくらい用意しておけばよいのか、あらかじめ知っておくと安心ですよね。
そこで今回は不動産を所有している方に向けて、不動産売却時に必要となる諸費用の種類や計算方法、さらにそれぞれの相場をご紹介します。
今後の不動産売却に備える基礎知識として、ぜひお役立てください。
不動産を売却するときには、仲介業者に支払う手数料や税金など、さまざまな費用がかかります。
ここではまず、不動産を売却するときに必要となる主な費用を挙げてみましょう。
<仲介手数料>
不動産売却の仲介を依頼する不動産会社に支払う費用です。
この費用は媒介契約を結んだときではなく、買主と売買契約を結んだとき、実際に物件を引き渡したときに、それぞれ半額ずつを支払うのが通例です。
仲介手数料はあくまでも仲介業務に対する報酬となり、不動産を売却するための宣伝費や出張費などは別途請求されるので注意しましょう。
<印紙税>
不動産の売却時、売買契約書に印紙を貼って納める税金です。
規定の金額の印紙を貼り、印鑑などで割り印することで納税とみなされます。
印紙税は売買契約書1通ごとに課税されますが、買主が保管する分は買主負担となるため、売主が負担する印紙税は1通分と考えて差し支えありません。
<住宅ローン返済手数料>
売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、一括返済するときに金融機関へ支払う手数料です。
<抵当権抹消費用>
住宅ローンを完済したときに、金融機関が持つ抵当権を抹消するためにかかる費用です。
司法書士にこの手続きを依頼する場合は、司法書士への報酬も必要となります。
<譲渡所得税・住民税>
不動産を売却した年の確定申告後に、譲渡所得に対して課税される税金です。
譲渡所得とは、不動産を売却したことで得られた利益のこと。
従って譲渡所得がなければ、譲渡所得税・住民税は必要ありません。
続いて上記に挙げた主な諸費用それぞれの計算方法を確認しておきましょう。
必要となる諸費用は不動産の売却価格を決めるうえでも重要なので、大まかにでも計算しておくことをおすすめします。
<仲介手数料>
不動産会社に支払う仲介手数料は、売買価格によって変わってきます。
仲介手数料には上限が決められており、400万円を超える場合、以下の計算式で求められます。
●仲介手数料＝（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
売却価格が500万円の場合、上記の計算式に従って計算すると以下のようになります。
●（500万円×3％＋6万円）＋消費税2.1万円＝23.1万円
仲介手数料はほとんどの不動産会社で上限金額を採用していますが、場合によっては上限金額より安くなることもあります。
その逆に上限金額を超えて請求されることはないので、あらかじめ計算し、把握しておくと安心です。
<印紙税>
印紙税は消費税増税の影響による措置で、2022年3月31日までは軽減税率が適用され、売買価格に応じて以下のような金額が課税されます。
100万円を超え500万円以下の場合…1,000円
500万円を超え1,000万円以下の場合…5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下の場合…1万円
5,000万円を超え1億万円以下の場合…3万円
1億円を超え5億万円以下の場合…6万円
印紙は通常、不動産会社で用意していることが多いため、契約当日に現金で支払うことで対応できます。
<住宅ローン返済手数料>
住宅ローンの残債を繰り上げ返済する場合の手数料は、金融機関や手続き方法によってもまちまちです。
返済額にかかわらず5,000円から3万円くらいが目安となりますが、各金融機関とも窓口、電話、ネット経由の順で割安になるため問い合わせてみるとよいでしょう。
<抵当権抹消費用>
抵当権抹消の費用の内訳は、登記にかかる登録免許税と、司法書士への報酬です。
費用の目安は5,000円から2万円くらいでしょう。
司法書士へ依頼しないで抵当権を抹消する場合は1つの不動産あたり1,000円の登録免許税のみで済みますが、大切な手続きなのでミスのないようすすめましょう。
<譲渡所得税・住民税>
不動産の売却によって利益を得た場合、以下の計算式で譲渡所得が算出されます。
●譲渡所得＝不動産の売却価格−取得費用−譲渡費用
上記、譲渡所得に課される税率は不動産の所有期間が5年を越えているかどうかで変わるので注意しましょう。
●所有期間が5年以下の場合…譲渡所得税30.63％・住民税9％
●所有期間が5年を超える場合…譲渡所得税15.315％・住民税5％
もちろん上記の計算式で譲渡所得が0または赤字となった場合は、譲渡所得税・住民税はかかりません。
上記の費用のほかにも、不動産売却をする際には以下のような費用も想定し、準備しておく必要があります。
<測量費用>
土地の測量は必須ではありませんが、買主から境界確認書や確定測量図を求められることがあるため、境界が確定していない場合、測量する必要があります。
測量費用の相場としては、30万円から100万円くらいです。
測量費用は売主が全額負担するため、仲介手数料などとは別に用意しておきましょう。
<解体費用>
古くなった一戸建てのマイホームを解体して、更地として売却する場合に必要な費用です。
建物を残したまま売却することは可能ですが、立地によっては更地の新築住宅用地として売り出したほうが高い需要を見込める場合もあります。
解体費用の相場としては、木造住宅で坪あたり3から4万円、鉄骨住宅で坪あたり4から5万円、RC住宅で坪あたり5から6万円ほどを想定しておきましょう。
<引っ越し費用>
マイホームを売却する場合、買主に引き渡すまでに引っ越しを済ませる必要があります。
引き渡しまでに新居が決まっていない場合は、仮住まいへの引っ越し費用と仮住まいから新居への引っ越し費用がかかるので要注意です。
引っ越し費用の相場は、家族の人数や引っ越す時期、家具などの荷物量、さらに引っ越し業者によってもさまざまですが、目安としては4人家族で15から20万円くらいは必要でしょう。
前述のとおり仮住まいをする場合は、２倍の40万円ほどが引っ越し費用の相場となります。
<リフォーム・ハウスクリーニング費用>
築年数を重ねた不動産を売却するときは、ある程度リフォームをした方が高く売れる場合もあります。
キッチンやバスルームなどを新調する大がかりなリフォームとなると、100万円くらいは必要でしょう。
ただし買主によるリノベーションを前提として売却するなら、リフォーム費用は不要。
その場合も、内見での印象を考えてハウスクリーニングは必要かもしれません。
2LDK以上の一戸建ての場合、ハウスクリーニングの相場としては5から20万円くらいですが、一般的に、居住したままハウスクリーニングを依頼するより、引っ越し後、空室の状態で依頼した方が費用を安く抑えられます。
不動産売却にともなって必要となる諸費用の内訳は、参考になったでしょうか？
不動産を売却するときは、売買価格がそのまま利益になるわけではありません。
想定できる諸費用をリストアップしてあらかじめ計算し、計画的に売却をすすめることが大切です。
諸費用がどれくらいかかるか、またどれくらいかかったかを把握することで、不動産売却に関わる確定申告も慌てずスムーズにすすめられますよ。
