不動産売却をキャンセルするとどうなる？違約金が発生する条件とは？

不動産を売却を進めていたものの、なんらかの事情によりキャンセルすることになる場合があります。
やむを得ない事情があれば途中で取りやめは可能ですが、タイミングによってはペナルティが発生します。
そこで不動産売却を途中でキャンセルするときの流れや、注意点を確認していきましょう。

不動産売却における仲介依頼後のキャンセルとは？

不動産売却における仲介依頼では、「売買契約の締結」や「物件の決済・引き渡し」に関する手続きについて行われます。
この流れの中で営業担当者は、宣伝広告や買主への対応・手続きを進めていきます。
仲介依頼後であっても、どの段階でも売買のキャンセルは可能です。
主なキャンセル事例に、以下のものがあります。

●購入希望者が見つからなかった
●売却をせず住むことにした
●自分で購入希望者を見つけた（隣人が購入を申し出たなど）
●賃貸物件として運用することにした
●買主都合によりキャンセルになった

このうち購入希望者が見つからなかった場合は、売買取引の成立前なので問題なくキャンセルできるケースがほとんどです。
しかしそれ以外については、すでに買主との取引が進行している可能性もあります。
仮に売買契約を締結していれば、相当の理由がない限りは無条件でのキャンセルはできません。
したがって不動産売却をする際は、仲介依頼をする前に手放して良いかどうかしっかりと検討しましょう。
また申込まで進んでいない状況でも、キャンセルのタイミングには注意してください。
媒介の種類によっては、ペナルティが発生したりする場合があるためです。

不動産の媒介契約中・売買契約後にキャンセルした場合

不動産売却を取りやめる際に気をつけたいのが、媒介依頼中や売却が成立した後のキャンセルです。
そこでどのようなキャンセル事例があるのか、それぞれのケースを確認していきましょう。

媒介契約中のキャンセル

不動産を売却するとき、不動産会社に仲介を依頼する「媒介契約」を結ぶのが一般的です。
この媒介には、次の3種類があります。

●一般媒介
●専属専任媒介
●専任媒介

通常、媒介契約は3カ月単位での区切られます。
そのため期限満了によるキャンセルは、違約金などは発生しません。
注意したいのが、媒介期間中のキャンセルです。
特に専属専任媒介や専任媒介では、違約金（10万円から20万円程度）が発生することもあります。
なお不動産会社側に落ち度がある場合は、媒介期間中であっても問題なくキャンセル可能です。
国土交通省が作成する標準約款では、「専任媒介契約に定める義務を履行しない場合は、相当の期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がない時は契約を解除できる」と定めています。
具体的には、以下のケースが該当します。

●積極的な販売活動をしていない
●問い合わせに対するレスポンスが遅い
●適切な不動産ポータルサイトに掲載していない

このようなケースは不動産売却に支障をきたすおそれがあるため、不動産会社に対して義務の履行を催促しましょう。
それでも改善が見られなければ、仲介依頼先の変更を検討してください。
しかし改めて別の仲介先を探すのは大変です。
なにか気になることがあれば、その都度営業担当者に相談し解決するのがおすすめです。
また期間満了をもって仲介依頼先を変更する場合も、スムーズに次の媒介依頼先を見つけないと販売活動できない期間が生じるので注意してください。

売買契約後のキャンセル

売買契約後のキャンセルは、買主側からの申し出であるケースが大半です。
買主都合によるキャンセル理由でもっとも多いのは、「ほかに良い物件を見つけた」場合です。
あるいは住宅ローンの審査が通らず、購入自体が不能になるケースもあります。
売買取引後のキャンセルで注意したいのが、不動産会社に対する仲介手数料は成立時点で発生する点です。
通常は成立時点で半分、決済（物件の引き渡し）時点で残りの半分を支払います。
ただし買主都合によるものであれば、買主から受け取っている手付金（物件価格の5%から10％が相場）でまかなえるので心配ありません。

不動産売却のキャンセルで違約金が発生するケース

不動産売却でキャンセルによる違約金には、不動産会社に支払う場合と買主に対して支払う場合があります。
どのようなタイミングで違約金が発生するのか、また支払いが免じられるケースと合わせて確認していきましょう。

媒介契約中に違約金が発生するケース

不動産会社と媒介契約を締結すると、売買活動がスタートします。
しかし売買取引が成立しないと、仲介手数料は発生しません。
したがって売却先を探している段階であれば、基本的に違約金を支払う必要はないでしょう。
ただし不動産会社に落ち度がない場合、それまでにかかった費用（広告宣伝費や交通費など）については請求される場合があります。
なお費用を請求されたとしても、上限は仲介手数料と同額までです。
もし金額に疑問点があれば、明細書で請求金額の内訳を確認してください。
また期間満了による媒介依頼の解除であれば、広告宣伝などにかかった費用を支払う必要もありません。

売買契約締結後に違約金が発生するケース

買主が見つかると申込時に、手付金（物件価格の5%から10％が相場）を受け取ります。
買主と売主のどちらかが一方的に売買取引を中止するとき、手付金が違約金として取り扱われます。
買主都合によるものなら、手付金が没収となり売主は買主に返金する必要がありません。
一方で売主都合によるものなら預かった手付金を返すとともに、同額を上乗せして買主に返金します。（手付金の倍返し）

住宅ローンの審査が通らずキャンセルになったときの取り扱いとは？

買主と売主のどちらにも落ち度はなくキャンセルになるケースに、住宅ローン審査が通らなかった場合もあるでしょう。
このケースに対応するため、売買契約を締結するときは「ローン特約」を付帯するのが一般的です。
もし住宅ローンの審査が通らなかったら、売買取引を白紙撤回するための特約です。
ローン特約が付帯されていれば、手付金は買主に返還しなければなりません。
ただし仲介手数料の支払い義務もありませんから、買主と売主の費用負担を最低限におさえられる特約です。
なお買主の落ち度により住宅ローンが通過しなかった場合は、ローン特約は適用されません。

●ローン審査申込後に新たな借入をした
●自己都合で転職した
●既存の借入（マイカーローンなど）を滞納した

そのため申込の段階で、購入希望者の選定は慎重におこなってください。

買い替え特約の付帯は任意

買主が買い替えに合わせて物件購入を進めているとき、「買い替え特約」を付帯することがあります。
これは一定の期日までに買主の前住居が売却できなかったとき、売買取引を白紙撤回するものです。
しかし売主にとってはキャンセルのリスクが高まるため、買い替え特約の付帯は任意です。
一般的には長期間にわたり購入希望者が現れないような、売却しにくい物件でない限りは設定しなくても問題ありません。

まとめ

不動産売却をキャンセルするときに覚えておきたい、注意点や違約金が発生するケースについて解説しました。
不動産売買は取引相手がいて成立するものなので、安易な取りやめは避けましょう。
売主都合による取りやめとならないよう、仲介依頼をする前にしっかりと検討してください。
特に売買契約成立後は、買主に対して手付金を倍返しにしなければならないため金銭的負担も重たくなります。
またそれ以外の事情で取引中止になったときも、スムーズに次へ進めるよう対策をしておくのが売却を成功させるポイントです。