親が認知症の場合不動産売却はできる？成年後見制度を知っておこう

親が認知症になったことで同居や施設への入居が決まると、空き家となってしまう現在住んでいる住まいの売却を検討されるご家族も多いです。
しかし不動産の所有者が認知症になってしまったとき、不動産売却をはじめ財産の管理はとても困難になってしまいます。
今回は不動産を所有している両親のどちらかが認知症になってしまったときを想定して、「売却はできるのか」「どのような制度を利用すべきか」をご紹介します。

不動産所有者が認知症になったときに売却はできるのか？

不動産を所有している両親のどちらかが認知症になってしまったとき、不動産売却はできるのでしょうか。

認知症と診断されたら不動産売却は不可能

不動産売却には所有者本人の意思確認が必要です。
意思確認とは不動産売買において所有者同士の本人確認と意思の確認のことです。
不動産売却は高額な取引ですし、売却の意思を明確に確認できない限り取引が成立できないようになっています。
意思能力がないばかりに詐欺などに狙われることを防ぐためには重要な考えですね。
そのため認知症になったときは「本当に売却をしてもよいのか」「売却の取引を認識しているのか」、その意思能力の有無がポイントとなります。
認知症には症状によってできること、できないことにも差があります。
意思能力があるのかは家族の判断ではなく、医師の診断によって決められます。
認知があまり進んでおらず軽度であれば通常通り売却ができることもあります。
もしかしたら認知症かも？と思ったら病院で診断を受け、今後の不動産売却についてどのようにするのか検討しましょう。

認知症でも不動産売却ができる方法

近年は高齢化の影響もあり、認知症でも不動産売却ができるようにさまざまな制度が整えられています。
認知症になっても成年後見制度か家族信託を利用すれば大切な財産を守ることができます。
成年後見制度とは選ばれた成年後見人が代理となって契約を結んだり財産の管理を行うことです。
成年後見制度は法定後見制度と任意後見制度の2種類に分けられます。
それぞれに特徴がありますので、両方の違いを含めて後ほど詳しくご紹介します。
家族信託とは判断能力があるうちに家族に財産の管理を任せる仕組みで、家庭裁判所を介さずに家族や親族間で完結できます。
成年後見制度と家族信託は認知症対策になる点や、本人以外が財産の管理ができるといった点では似ていますが目的は少し異なります。
家族信託は相続対策や生前からの財産の継承を目的としているのに対し、成年後見制度は認知症になった人を援助するといった側面が強いです。
どちらを選ぶべきなのかは管理する資産やそれぞれの仕組みや特徴を考慮して検討することが大切です。

親が認知症になったときの不動産売却：成年後見制度とは

次に成年後見制度について詳しくご紹介します。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が衰えてしまった人の代わりに、成年後見人が財産を管理したり、その財産を詐欺などから守ることもできます。
成年後見制度は判断能力が十分でない人を助け、守る仕組みです。
成年後見人に選ばれると本人名義の通帳やカードを管理したり、現金の出し入れなども可能になります。
実際に成年後見制度利用の目的は、預貯金の管理・解約、施設に入るための介護保険契約、不動産の処分などが多いです。
さらに万が一詐欺にあって高価なものを購入した場合などにも契約の取り消しができます。
本人の代わりに代金の返還の請求も可能です。
成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度がありそれぞれの詳細については次の項でご紹介します。

成年後見制度で後見人になれるのは誰？

後見人は家庭裁判所によって決められますが、特別な資格などはありません。
具体的には親子や親族、弁護士や司法書士、社会福祉士、地域の市民などが選出されることが多いです。
後見人は1人だけでなく、複数人でおこなうことも可能です。
親子や親族が後見人となると、「財産を自由に使える」と勘違いしてしまう方もいらっしゃるかもしれません。
しかし後見人はあくまでも公的な立場であり、自分のために預貯金を使ったり、本人の不利益になることは禁止されています。
親族間で後見人を選出するときは、親族同士の話し合いをしっかり行い適切な後見人を選出するとトラブルになるようなことは避けられます。
一般的に財産が多いと弁護士や司法書士などの専門家が選ばれるケースが多いです。
後見人の選任までには約2ヶ月程度の期間がかかります。

成年後見人制度を利用して不動産を売却する流れ

成年後見制度を利用して不動産を売却する際は、まず家庭裁判所に対して申し立てをします。
不動産を売却することが本人の利益となるのかを家庭裁判所が判断するためです。
売却許可を得るためには売買契約書の中身を確認し、売却価格の妥当性もチェックされます。
上記のような取引では、購入希望者にとっては売却許可がおりないかもしれないリスクがあることになります。
そのため売買契約には上記のリスクがあることに合意する「停止条件付き取引」条項が必要になります。
そして無事売却が成立したときに得られたお金は、親の口座へ振り込む必要があります。
財産は形が変わってもあくまでも親のものですから自分の口座へ振り込むと横領になることを認識しておきましょう。

親が認知症になったときの不動産売却：法定後見制度と任意後見制度

成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度の2種類があります。
ここではそれぞれの特徴や違いについてご紹介していきます。

法定後見制度とは

法定後見制度とは判断能力がすでに低下した状態で申し立てをする成年後見制度です。
選ばれた支援者は本人の希望を尊重しながら財産管理を行います。
法定後見制度には後見、補佐、補助の3種類の形に分類されます。
この3つは本人の判断能力の程度によって決められ、後見人の権限にも差があります。
まず後見は判断能力が全くないと診断された方が対象で、広い範囲の財産管理の代理権、取消権があります。
補佐は特定の事項のみの同意権と取消権があり、申し立て内容によって異なります。
補助はさらに権限の範囲は少なく、不動産売却などの取引を1人でするには不安がある程度の人の補助の役割を果たします。
なお、補助と補佐の場合は後見人申し立てに関しても、本人の同意のもとで行われます。
また後見・補佐・補助の権限は法律行為のみとなり、日用品の買い物などの日常生活の行動の権限はありません。

任意後見制度とは

次に任意後見制度についての概要をご紹介します。
任意後見制度は法定後見制度とは異なり、本人の判断能力が十分にあるうちに後見人を依頼します。
そのため成年後見人は家庭裁判所が決めるのではなく本人が選びます。
まだまだ元気だけれど将来の認知症対策として選択されることが多いです。
また成年後見人を誰にするかだけでなく、その人になにを支援してもらうのかの内容も本人が決めておけます。
任意後見は本人または親族が申し立て、任意後見契約でどの範囲まで後見人に任せるのかを決めておきます。

まとめ

今回は不動産を所有している両親のどちらかが認知症になってしまったときを想定して、「売却はできるのか」「どのような制度を利用すべきか」をご紹介しました。
認知症になると不動産の売却は困難になりますが、認知症になった本人が不利にならないように援助するためのさまざまな制度があります。
任意後見制度は将来の認知症対策になりますので、元気なうちに本人を含めた親族で話し合って検討してみるのがおすすめです。