不動産の任意売却とはどんなケースで選択される？メリットや注意点は？

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そもそも不動産の任意売却とはどんな仕組み？

任意売却とは文字どおり任意（その人の意志）による売却ですが、通常の売却ではなく住宅ローンが残っている不動産のための仕組みです。
住宅ローンを利用して購入した不動産を売却する場合は、抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは住宅ローンを借りる際に金融機関に対して設定される権利、つまりは担保のことで登記簿に記載されます。
例えばローン残高が500万円で不動産が1000万円で売却できれば完済可能なので、登記簿の抵当権が外れされ、通常売却が可能になります。
また売却金額がローン残高よりも少なくても、貯金などの自己資金で差額を支払うことが可能であれば大丈夫です。
担保がかけられているので、ローンの返済が滞るとその不動産は差し押さえられて競売にかけられます。
もし売却金額がローン残高に満たしておらず、さらに自己資金もない場合は抵当権を外すことができません。
そのような事例では抵当権を残したまま売却する任意売却が選択されます。

任意売却と通常の売却との違いとは？

任意売却は抵当権が残っている状態であるため、不動産の所有者だけでなく銀行などの金融機関との交渉が必要です。
不動産の抵当権（担保）を外すのには金融機関の同意が必要になります。
実際のところ、競売になってしまうと売却金額が相場よりかなり下がり、金融機関も債権を回収できなくなり利益が減ってしまいます。
そのため金融機関にとっても債権回収といった救済的な側面もあります。
一方で通常の売却の場合は納得のいくまで売却活動を続けたり、売却自体をやめることも可能ですが、任意売却はなるべく早く短期間で売却しなければなりません。

任意売却の簡単な流れとは？

任意売却の流れとしては、まずローンを滞納して数ヶ月経つと支払いを要求する通知書が届きます。
最初の督促は電話やハガキなどが多いです。
このような督促があった時点で、任意売却の経験が豊富な専門家に相談しましょう。
そして金融機関から任意売却の許可得られれば、売却活動の開始です。
売却活動は通常の売却と同様にまず仲介業者を探します。
そして面談、媒介契約の締結、不動産の査定などの流れも同様です。
ここで注意ポイントですが、売却価格にこだわりすぎてしまうとなかなか売却が成功しません。
高すぎる価格の場合は競売までに間に合わなくなってしまいますし、逆に安く売却しすぎても債務がたくさん残ってしまいます。
適正な価格を見極めスピーディーに売却を行うためには、信頼できる専門家による査定がポイントとなります。
なお自己破産する場合は原則として債務返済は求められないので、競売を選択したほうが良いでしょう。

任意売却が選択されるケースとは？

特に多いケースは、突然の病気や事故、失業やリストラなどで収入が減ってしまい、ローン返済が困難になるケースです。
ローン返済を3ヶ月以上対応すると、一括返済が求められます。
ローンを滞納している時点で一括返済は難しいので、任意売却が検討されます。
その他に多いのが離婚の際の財産分与です。
離婚して住宅ローンが残っているマイホームに妻と子どもが住む場合、夫名義であれば名義変更が必要です。
しかしローンが残った状態での名義変更はトラブルも多く、自分名義ではない住宅になった途端ローン返済が滞るケースも少なくありません。
そのため離婚の場合はどちらかがマイホームに住み続けるよりも、任意売却をして財産分与をしたほうが良いと考える方が増えています。

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任意売却のメリットその１：競売を回避できる

任意売却の最大のメリットは、競売を避けることができる点でしょう。
不動産は競売にかけられると市場価格の60パーセントから70パーセントの価格で売却されます。
安く売りたたかれてしまう競売を避けることで、通常売却と同様に市場価格で売却できます。
競売の場合は競売物件として世間に公表されてしまいますが、任意売却であればプライバシーが守られるのも重要なポイントです。

任意売却のメリットその2：金銭的負担が軽くなる

任意売却は競売と比較して売却価格が約30パーセントから40パーセント高くなります。
少しでも高く売却できれば、残りのローンを減らすことができます。
そして売却にかかる諸費用や交渉次第では引っ越しの費用も売却で得たお金から出せるので、金銭的負担が軽くなります。
またローンの残債は分割で返済可能です。
無理のない返済額が設定されることが多いので、新生活の基盤を立て直しやすくなりますね。

任意売却のメリットその3：所有者の意向が考慮される

競売の場合は裁判所により強制執行されるので、売却価格、売却時期そして売却相手も本人の意向は考慮されません。
任意売却では通常の売却とはほぼ変わらず、売却に関する契約や明け渡しに関しても所有者の希望が配慮されます。
そのためいきなり追い出されることもなく、仕事や学校など生活への影響も少ないでしょう。

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任意売却の注意点その1： ブラックリストに載る可能性がある

任意売却に限った話ではありませんが、基本的に住宅ローンを3ヶ月以上滞納すれば、信用情報機関に登録される可能性があります。
信用情報とは本人識別情報に合わせて登録されるローンの返済状況やクレジットカードの支払い情報のデータです。
いわゆるブラックリストのことで、一度登録されると5年から7年はローン審査が通りません。
しかし任意売却自体の情報は登録されないので、あくまでも住宅ローンを滞納した事実が報告される仕組みです。
任意売却とローンの滞納はリンクしていることが多いので、信用情報機関に登録されるケースがほとんどです。

任意売却の注意点その2：連帯保証人の同意が必要

任意売却には連帯保証人の同意が必要です。
住宅ローンの場合連帯保証人が不要なケースが多いですが、夫婦の収入を合算してローンを借りている場合や親名義の土地にマイホームを建てた場合、ペアローンを利用した場合などは連帯保証人が必要です。
特に共働き家庭が増えた昨今では、ペアローンや収入の合算でのローン借り入れは珍しくありません。
連帯保証人の同意が得られない場合や連絡がつかない場合、任意売却をすることはできません。
そのため連帯保証人とは連絡が取れる状態を確保するか、あらかじめ同意を得ておくとスムーズでしょう。

任意売却の注意点その3：金融機関との交渉が難しい

さきほど任意売却は金融機関側にとっても救済的な側面もあるとお伝えしましたが、それはあくまでも競売と比較した場合です。
住宅ローンは長期間返済するので多額の利子が金融期間の利益として見込まれています。
つまり金融機関にとってはなるべく住宅ローンをそのまま返済してほしいと考えています。
そのため交渉はスムーズに進むよりも難航する可能性が高いです。
ローンの滞納など差し迫った事情がないのであれば、任意売却は簡単には認められないでしょう。
また金融機関との交渉を任せる業者探しの手間もかかります。

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今回は不動産を所有している方に向けて、不動産の任意売却とはなにか、その仕組みやメリット、注意点をお伝えしました。
不動産の任意売却とは、住宅ローンの支払いが残っていても売却ができる特殊な方法です。
メリットも多いですが注意点も把握した上で検討することをおすすめします。