今回は不動産売却を検討している方にむけて、路線価が売却の査定額に及ぼす影響についてご説明していきます。
不動産を高く売るコツとして、相場への影響について知っておくことは大切です。
また計算の方法に関しても、ご紹介していきます。
まずは不動産売却における路線価とはそもそも何かについて、ご説明していきます。
路線価とは、道路に対してつけられた価格のことで、土地の価値を知るための方法の1つです。
ここでいう道路とは不特定多数の人が通行できる公道を指しています。
個人の敷地内にあるような私道は考慮しません。
相続税や贈与税の計算で、土地の価格を知りたい時に使用できます。
また不動産は目的に応じた、公的土地評価というさまざまな価格がつけられます。
今回触れている路線価はそのなかの1つで、相続税評価額（相続税路線価）とよばれるものです。
ほかに主な公的土地評価は、地価公示・都道府県地価調査・固定資産税評価などがあります。
＜不動産売却に影響する路線価はどうしてあるのか？またいつ発表される？＞
路線価が存在する理由は、大きく分けて2つあります。
まず1つ目に、売買相場の目安にするためです。
不動産売却で相場の目安になるので、しっかりと理解していると相場と比べて高いか低いかなどを判断できるでしょう。
2つ目は評価方法を公平に、わかりやすくするためです。
不動産の評価方法を均一にして、税金の支払いにおいても不公平にならないようにしています。
また評価方法をわかりやすくして、どの評価者でも同じ結果になるようにする意味もあります。
もし仕組みが複雑で、評価者によって結果に差が生まれる事態になると、不公平になってしまうためです。
また路線価は1年に1度、1月1日を基準にして、7月ごろに新しい価格が公表されます。
日本全国に約38万ある計測地点を、不動産鑑定士などの専門家が評価して決めており、国税庁ホームページにて閲覧可能です。
次に路線価が不動産売却の査定に及ぼす影響について、ご紹介していきます。
路線価は、公示地価の8割を目安に定められるものです。
公示地価とは、適正な地価の形成に役立てるために国が公表しているもので、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格にも影響するものです。
そのため多くの場合、実際の取引価格は路線価以上の値段になります。
目安としては路線価のだいたい120％から140％が、実際の取引での平均的な価格といえるでしょう。
しかし実際の不動産価格は、売主の事情も影響します。
早く売りたい事情があって価格を下げる場合もありますし、余裕がある場合は価格を上げていることもあるためです。
そのため取引価格は状況によって変動するのですが、あまりにも路線価からかけ離れた値段にしてしまうと疑問をもたれてしまい、取引に問題が生じるケースもあるため、注意が必要です。
また土地を極端に安く売って、贈与税を回避して財産を贈与するようなことが事実上可能になります。
たとえば親が所有している3000万円相当の土地を、子供に30万円で売るような方法です。
しかし実際のところ、このようなやりとりは実質的に贈与とみなされるため、「みなし贈与」となり、贈与税の課税対象となります。
このようにあまりにも公示価格とかけ離れた価格にしてしまうと、みなし贈与になる可能性がある点でも、注意が必要です。
＜相続税路線価と固定資産税路線価の違い＞
路線価には、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。
単に路線価という場合は、相続税路線価のほうを指しています。
大きな違いとして相続税路線価は国税局・税務署が決定しますが、固定資産税路線価は、各市町村または東京23区内では東京都が決定するものです。
また固定資産税路線価は原則として3年ごとに見直される点と、公示地価の7割が目安となっている点が、相続税路線価との主な違いとなります。
固定資産税路線価は、全国地価マップというサイトを使って調べることが可能です。
市役所の資産税課で、固定資産税路線価図を見せてもらっての確認もできます。
次に不動産売却を成功させるためにも、路線価の計算方法について知っておきましょう。
まず国税庁のウェブサイトにある、「財産評価基準書」で「路線価図」を活用します。
路線価図は、その道路に接する土地1平方メートルあたりの単価が書かれているものです。
これらは千円単位で表記されているので、表記されている数字に1000をかけて使用します。
また「100A」や「500C」などの数字とアルファベットが書かれています。
たとえば「200C」と表示がある場合、この道路に面する土地は1㎡あたり200千円＝200,000万円です。
なお査定金額は、「2,000万円×1.25倍＝2,500万円」と1.25倍で計算します。
1.25倍するのは、公表されている路線価が公示価格の8割程度を目安に設定されているためです。
注意点として土地が2つの道路に接している場合や、奥行きがある場合には補正をかける必要があります。
たとえば2つの道路に面する土地で、普通住宅地区におけるA路線の路線価が110,000円、B路線が100,000円、奥行価格補正率1.00、地積400㎡のパターンをみていきましょう。
まずはどちらも奥行価格補正率1.00なので、Aは110,000円×1.00＝110,000円、Bは100,000円×1.00＝100,000円です。
これによりAのほうが高いので正面路線、Bを側方路線とし、Bに側方路線影響加算率をかけます。
側方路線価100,000円×1.00×加算率0.03＝3,000円です。
Aの1㎡あたりの路線価と、1㎡あたりの側方路線の影響である先ほどの3,000円を加算します。
110,000円+3,000円＝113,000円で、1㎡あたりの評価額は113,000円となります。
さらに1㎡あたりの評価額と地積400㎡をかけるので、113,000円×400㎡＝45,200,000円となり、土地評価額は4,520万円です。
さらに場所によっては、路線価図に路線価が記載されていない場合があります。
その際は倍率方式での計算になり、固定資産税評価額と評価倍率を使いましょう。
土地の評価額＝固定資産税評価額×評価倍率で計算できます。
＜不動産売却では相場を知るのが重要＞
路線価以外にも、お住まいのエリアについて不動産売却をする際の相場を知っておく必要性は高く、重要なことです。
不動産売却の前には査定をおこないますが、査定においては築年数、間取り、土地の相場感、家の状態、近隣施設の有無という5つの視点が影響します。
それらをもとに自分で相場を調べておくと、査定額に対して理解ができ、納得したうえで契約へとすすめることも可能です。
また気になる場合には根拠を聞くなどして、自分で調べた相場と比較し、より高い査定額で売却準備をすすめられます。
不動産をできるだけ高く売りたい、失敗したくないと思う方はとくに、相場を事前に知っておくことが重要ですね。
自分で価格相場を調べる際は、不動産情報サイトを活用する方法や、「レインズ・マーケット・インフォメーション」を活用する方法などがあります。
ほかには国土交通省の「不動産取引価格情報検索」でも閲覧可能です。
なおそれぞれ一長一短があり、あくまでも相場の目安となります。
実際の査定額とは差が出る可能性があるためご注意ください。
不動産売却における、路線価の影響についてご紹介しました。
計算方法なども明確になっており、自分で相場を調べるのに役立つことがわかりました。
