今回は不動産売却を検討している方向けに、共有名義についてご説明していきます。
共有名義の場合には、単独名義の場合と比べて条件や方法が少し異なるのが特徴です。
基礎知識や売却方法、その注意点について確認していきましょう。
まずは共有名義の基礎知識について、ご説明していきます。
そもそも共有名義とは、複数の所有者が1つの不動産を共有している状態のことです。
これを売却する際には、共有名義人全員の意思の一致が必要だという面があります。
もし誰か一人でも売却に反対する人がいるときは、売ることができません。
パターンとしては相続で共有になる場合、マイホームの購入で夫婦共有にする場合などが考えられます。
ほかには2世帯住宅において親子で共有にする場合もあるでしょう。
＜共有持分割合と共有持分権者について＞
共有名義の土地では、名義人ごとに「持ち分」と呼ばれる割合が定められています。
「持ち分」とは土地の所有面積ではなく、土地の権利を指すものです。
たとえば土地の持ち分が2分の1となっている場合は、2分の1の所有権を持っているという意味になります。
またこの割合のことを「共有持分割合」といい、それぞれの共有持ち分の名義人は、「共有持分権者」です。
共有持分権者は、単独で不動産の保存や使用が可能です。
「保存」とは、現状を維持するためにおこなう建物の修繕などで、「使用」は、その不動産に居住することです。
しかし不動産の利用や改良をしたい場合には、ほかの共有持分権者による過半数の同意が必要になります。
「利用」とは、たとえば建物を短期的に賃貸借に出すような内容です。
また「改良」はリノベーションやリフォームが該当します。
そして不動産の売却や、借地借家法の適用のある賃貸借契約を締結したりすることは「処分」にあたり、これに関しては全員の同意が必要です。
実際に処分をおこなう際は、委任者が代表に委任状を作成して、渡すことになります。
次に売却方法についてご紹介していきます。
大きく分けて4つの方法があり、1つ目は不動産全体を売却して、売却代金を持分割合で分ける方法です。
メリットとして手続きがスムーズで、比較的相場どおりに高く売れる点があります。
デメリットは一人でも同意がないと、売却できない点です。
この場合全員が売主になるのが原則ですが、全員が立ち会えない場合には代表者を決めて、代表者に任せるようにしましょう。
委任状や添付書類を用意して進めていきます。
なお不正で勝手に売買されるのを防ぐために、委任した人の売却意思は必ず確認されるようになっています。
2つ目の方法は、自分の持ち分だけを売る方法です。
自分の持ち分だけを売却する場合、同意が不要なのでスムーズに手放したい方にはメリットです。
しかしこの場合、自分の持ち分の範囲を決める必要があり、土地のみにおける方法になってしまいます。
また購入した人も自由にその不動産を利用できないため、市場価値が低いこともデメリットです。
さらに売却価格が低くなってしまう可能性もあるでしょう。
3つ目の方法は、土地を分筆して売る方法です。
分筆とは1つの土地を2つ以上に分けることで、そうすると独立した単独名義の土地が複数できます。
共有名義ではなくなるので、自分の意思だけで売却可能になるのがメリットです。
ただし分筆においては面積を考慮するだけでなく、不動産の価値を持分割合に応じて分ける必要が出てきます。
また分筆に費用や時間がかかることや、使いにくい土地になってしまう可能性があること、そもそも土地のみにしか対応していないことがデメリットです。
4つ目の方法は、名義変更をして所有者を1人にしてしまう方法です。
共有持分権者の誰か1人が、ほかの共有持分割合をすべて購入すると、単独名義になります。
そうすると自由に不動産売却が可能です。
どの場合においても共有者との関係を良好に保っておき、日頃から不動産の方針などを話し合っておくことが大切になってきます。
＜共有名義の不動産を売却する際に必要になる書類＞
まず委任状を利用する場合には、決まった用紙や形式がありません。
書式は自由ですが、委任する内容をできるだけ詳しく記載するのがポイントです。
委任者と受任者の氏名と住所、連絡先・実印の押印・登録簿通りの土地、建物の情報・どの権限を付与するか、を最低限明記します。
代金の受領権限を与えるかどうかも、明記するようにしましょう。
次に必要な書類は、登記済権利証または登記識別情報です。
不動産の登記が完了した際に登記名義人に対して交付されるもので、登記人が正当な土地の所有者であることを証明するのに必要になります。
次に土地測量図と境界確認書です。
これは売却の対象となる土地の面積や、近隣の土地との境界線を明確にするための書類です。
次また共有名義者全員の身分証明書と実印、印鑑証明書、住民票も必要になります。
最後に、注意点についてご紹介していきます。
まず売却前には、最低売却価格を決めておくようにしましょう。
共有者全員で、「○○円以上なら売る」と決断できる基準を、決めておくのが大切です。
不動産売却では値段交渉がおこなわれることが多く、購入希望金額が売り出し価格を下回っていることもあるためです。
売り出し価格も値引き交渉がされるのを前提に、高めに設定しておく場合もあります。
共通の基準があると全員で協議をする手間が減り、話がまとまりやすくなるので重要です。
次に窓口担当を決めておくことです。
不動産売却は不動産会社や司法書士、買主など、第三者とやりとりをして話がすすんでいきます。
共有者の中で代表者が決まっていないと、連絡を取るべき相手が不明確になってしまいます。
第三者を混乱させないためにも代表者を1人決めて、対応はすべてその人に任せるようにしておきましょう。
次に、費用配分割合を決めておくことです。
不動産売却では仲介手数料や測量費、印紙代、税金などの費用が発生します。
それらの負担割合を決めておくことも重要です。
費用の負担割合は原則、すべて持分割合で応分することが合理的になります。
持分割合以外の方法で配分すると、揉める原因になりやすいためです。
窓口担当者が立て替えた場合も、あとで負担する約束を明確にしておくことが重要になります。
＜住宅ローンが残っている場合の注意点は？＞
共有名義の不動産を売却するときは、ローン返済にも注意が必要です。
もしオーバーローンになっていると、売却が難しくなるためです。
住宅ローンの残債がある状態で不動産を売却する場合には、残債を一括返済する必要があるのです。
自己資金を使う場合は、誰が負担するのか決める必要があるでしょう。
夫婦の離婚による共有名義の不動産売却でオーバーローンの場合は、住宅ローンの返済を続けて、解消したときに売るのも1つの方法です。
ほかには財産分与を使って、所有権も債務も単独名義とする方法もあります。
どの場合においても、オーバーローンは不動産売却において大きな壁になるので、対策を検討するようにしましょう。
共有名義における不動産売却の方法や、注意点などについてご紹介しました。
単独名義と異なり、やや特殊な方法になることがわかりました。
