売却を成功させよう！マンションを売却するときに知っておきたい注意点

マンションの売却では大きな金額が動きますし、なかなかない経験ですので不安に感じる方も多いと思います。
売却をスムーズに成功させるためにも、事前に注意点を把握しておくと安心ですね。
今回はマンション売却を検討されている方に向けて、売却のステージごとの注意点をご説明します。

マンションの売却活動を始める前に、前段階の準備が必要です。

売却前の注意点その１：売却に必要な書類を準備しよう

マンションの売却にはさまざまな書類が必要です。
売却のために必要な書類とは、不動産の権利や名義人に関する情報や固定資産税の計算など資料です。
売却をするのであれば、間取りなどの物件情報も正しく伝える必要があります。
マンションのルールを確認できるマンション規約もあると良いでしょう。
実際に必要な書類は仲介を依頼する不動産会社に問い合わせると教えてもらえますが、登記済み権利証や印鑑証明、固定資産税評価証明書、身分証明などは必ずいるので用意しておきましょう。
またローン返済中の場合は、ローン残高証明書も必要です。
書類は自治体の市役所などで入手できますが、時間がかかる書類もあります。
実際に売却活動が始まると忙しくなりますし、なるべくスムーズに売却を進めるためには事前に用意しておくのがおすすめです。

売却前の注意点その2：マンション価格の相場を知ろう

マンションを売却する前に仲介を依頼する不動産会社に査定に出します。
自分でも市場価格を知り、相場を掴んでおくことが大切です。
相場を自分で調べる方方法としては土地総合情報システムとREINS（レインズ）があり、どちらも簡単に調べられます。
土地総合情報システムはアンケートを元に取引価格が集計されているサイトで、REINSは実際の成約価格を調べることができます。

売却前の注意点その3：マンションの売り時を知っておこう

マンションは鍵を開けた時点で価値が下がると言われており、どんなに綺麗に使用していても築年数によって価格は下がっていきます。
マンション売却を失敗しないためにも中古マンションの相場価格の推移を知っておくと良いでしょう。
まず築年数が10年から20年の間は、緩やかに価値は下落していきます。
当然築年数が短いほうが価格は高くなりますが、1年ごとの差は緩やかです。
そして築30年がもっとも安いピークで、そのあとの価格は実は上昇傾向にあります。
これはなるべく価格の安いマンションを購入してリノベーションしたいといったニーズがあるためだと考えられます。
基本的には10年以内のマンションが人気ですので、相場を考慮する場合は築年数についても知識として知っておきましょう。

売却前の注意点その4：売却にかかる費用を知ろう

マンションに限らず不動産の売却にはさまざまな費用がかかり、意外と高額になってしまうのが知っておきたい注意点です。
代表的なものとしてまず仲介手数料ですが、仲介手数料とは不動産売却を依頼する仲介会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料の上限は法律によって決められており、不動産の販売価格に連動します。
200万円以下の場合は販売価格×5%、200万円超から400万円以下の場合は4%＋2万円、400万円超の場合は3%＋6万円です。
通常不動産売却では400万円を超えることが多いので、「（販売価格×3%+6万円）×消費税」の計算式で覚えておくとよいでしょう。
3,000万円の売却価格で売れた場合、仲介手数料は100万円以上になるので事前に把握しておくのがおすすめです。
その他に印紙代、登記費用、登記を依頼する司法書士への報酬なども必要です。
ローンを繰り上げ返済や一括返済をすると手数料かかかるのも忘れてはいけません。
さらに新居への引っ越しと、住み替えの場合は新居の購入資金も必要です。

売却の意志が固まり不動産会社と仲介契約を結べば、いよいよ本格的に売却活動期間に入ります。
次に売却活動の期間で気をつけるべき注意点をご紹介していきましょう。

売却期間中の注意点その1：適正な売却価格を設定しよう

売却活動の一番のポイントは、高すぎず安すぎない適正な価格を設定することです。
そのためには不動産会社による査定はもちろんのこと、先ほどご紹介したように相場を自分で把握しておくことも大切です。
築年数や立地によってもマンションのニーズが変わります。
また住宅ローンが残っている場合、ローン残高よりも売却金額が安いとローンの返済が困難になります。
完済しないと抵当権が外せませんので、売却価格を設定するときに意識しておきたい大切な注意点です。

売却期間中の注意点その2：内覧に備えてしっかり準備しよう

売却活動において内覧は特に重要です。
売却価格や間取りなどデータ上では購入希望が固まりつつあっても、いざ内覧に進むと購入の決断が揺らいでしまうことも少なくありません。
このような事態を避け、内覧で購入希望者の背中を押せるように物件を魅力的にみせる必要があります。
そのためには掃除を徹底的にし、不要なものは片付け生活感を排除することが必要です。
予算に余裕があればホームステージングと呼ばれる部屋をモデルルームの演出する業者に依頼するのも良いかもしれません。
また内覧の日程が急に決定しても対応できるように、売却期間中は常日頃から綺麗な部屋を保っておくのがポイントです。

売却期間中の注意点その3：値下げには安易に応じないようにしよう

早く売却をしたいと焦るあまり、つい値下げをしてしまうケースも少なくありません。
しかし一度値下げしてしまうと、もう希望の売却価格には戻すことはできません。
そのため値下げを検討する前に、他にできることはないかを振り返ってみましょう。
例えば先ほどご紹介した部屋のメンテナンスやクリーニング、内覧が購入の妨げになっていないかチェックしてみるのがおすすめです。
広告活動についても一度見直してみるとよいでしょう。

最後に、売却が成功したあとの注意点をご紹介します。

売却が決まったあとの注意点その1：管理組合へ報告しよう

マンションを引き渡したら、マンション管理組合へ忘れずに報告しましょう。
マンションでは住民が快適に生活するために管理組合があります。
マンションの住民は全員組合員となっているので、売却した場合は組合員の資格喪失の手続きが必要です。
管理組合へ連絡するタイミングは決済直後で、「組合員資格喪失届け」を提出するのが一般的です。
事前に売却の予定があることを連絡しておくとスムーズです。

売却が決まったあとの注意点その2：確定申告は忘れずに！

マンション売却をして、利益が出た場合はその利益に対して税金が課されます。
そのため売却をした翌年の確定申告期間（2月16日から3月15日）に確定申告をしなければなりません。
深刻漏れがあると遅延金などを支払うことになるので覚えておきたい注意点です。
売却に伴う利益とは譲渡所得と呼ばれ、単に売却価格ではなく売却価格から購入費用と売却にかかった費用そして減価償却を差し引いたものです。
つまり購入価格よりも安く売れてしまった場合など、利益がマイナスとされるので確定申告の必要はありません。
また譲渡所得には3,000万円の特別控除もあります。
確定申告をすることで税金の特別控除も受けられるので早めの準備がおすすめです。

今回はマンション売却を検討されている方に向けて、売却のステージごとの注意点をご説明しました。
マンションの売却は不慣れなことが多いですが、あらかじめ注意点を知っておけば満足のいく売却活動を成功させることができるでしょう。
まずは売却の流れを把握して、ひとつひとつできることから準備をはじめてみましょう。