不動産売却は権利証を紛失しても取引可能なのか？

不動産売却時は、手続きを行うために必要な書類や証書が多々あります。
その中の一つに「権利証」があるのですが、この権利証をいつの間にか紛失してしまったという方は少なくありません。
手続きに必要な証書であるにも関わらず紛失してしまったとなると、不動産を売却したくてもできないのでは…と不安に思う方もいるでしょう。
今回は、権利証を紛失してしまった場合の不動産売却についてご紹介します。

不動産売却に必要な権利証の意味と現在の形式

権利証を紛失してしまった場合の不動産売却について話す前に、まずは権利証とはいったいどんな書類なのかをご説明します。

権利証は「その不動産の所有権を有する方の情報を記録した書類」

権利証は通称で正式名称は「登記済権利証」といい、「この不動産の所有権はこの方にあります」との情報が記録された書類です。
※「登記済証」といわれるケースもあり。
不動産を購入すると当該物件の正式な所有者を記録する登記を行いますが、その登記が完了した後に法務局から発行された書類が権利証です。
ただし2005年（平成17年）に不動産登記法が改正されて以降は、「登記識別情報」という新たな方式で発行・交付されています。

登記識別情報＝権利証と考えてOK

不動産登記法改正以前に交付されていた権利証は、法務局の押印がある冊子のような形式で、中には登記済の不動産情報や登記にあたって申請した内容・受付番号などが記載されていました。
しかし改正後は以前のような冊子形式ではなくなり、「登記識別情報通知書」と書かれた書類に情報がまとめられています（法務局の押印もなし）。
登記識別情報通知書には英数字を組み合わせた12桁のパスワードが記載されていて、登記関連申請の際に所有者本人だと確認するための手段として使用します。
2005年以降に不動産を購入した方は、権利証の形式が変わった登記識別情報が交付されているため、それを権利証と同じ効力を持つ書類と捉えて構いません。
なお、登記識別情報通知書に記載されているパスワードは金融機関の暗証番号と同じくらい重要な個人情報なので、決して第三者に知られないよう厳重に保管してください。

不動産売却前に権利証を紛失したときの問題点とは？

不動産の所有者を示す重要な書類である権利証ですが、もしそれを紛失してしまうとどんな問題が生じるのでしょうか？

権利証の再発行は不可

不動産の登記変更を行った後、手元に届く権利証を原本だと思っている方もいると思いますが、実はこれは原本ではありません。
権利証は原本を法務局で保管していて、所有者の手元に届く書類はいわば権利証のコピーなのです。
ただし権利証は、一度交付されるといかなる理由があっても再発行ができません。
そのため、「原本が法務局にあるのなら、紛失しても不動産売却前に再度申請して交付してもらおう」と考えるのは誤りです。
また、権利証を紛失したから登記識別情報に切り替えて再発行してもらうこともできませんのでご注意ください。

権利証の紛失理由が盗難の場合は要注意

権利証を紛失してしまう理由はいくつかありますが、もしそれが盗難の場合は要注意です。
所有者の本人確認には権利証のほかに印鑑証明書と実印も必要ですが、この3つが同時に盗まれてしまうと、第三者にそれらを利用した不正な不動産売却が行われてしまう可能性があります。
権利証は必要な時以外は普段からチェックすることが少ない書類なので、万が一盗難に遭ってもすぐに気づけなければ予想外のトラブルに巻き込まれてしまうかもしれません。
そのため交付された権利証を自宅で保管する際は、印鑑証明書と実印を別々の場所に保管しておく、保管場所をむやみに人に話さないなどの対策を取りましょう。

権利証を紛失しても不動産の所有権までなくなることはない

「権利証を紛失すると不動産の所有権もなくなるのでは…」と心配される方もいるでしょう。
ですが権利証を紛失しても、不動産の所有権まで同時に失うことはありません。
たとえば社員証をなくしても、その会社の社員である事実まで失わないですよね。
それと同じで、不動産の所有権は移転登記を行って初めてなくなるため、権利証の紛失が影響することはないのです。
不動産の登記情報は法務局に記録されているため、権利証がなくても別の方法で記録内容と一致していることが確認できればOKです。
とはいえ、権利証が大事な書類であることには変わりないので、紛失しないように大切に保管してください。

不動産売却時に権利証の紛失が発覚！そのまま売却手続きはできる？

先に述べたように、権利証はあくまで不動産売却時に売主＝所有者の本人確認を行うための書類として扱われるため、別の方法で本人確認が取れれば問題なく取引できます。
なお、権利証紛失時の本人確認方法は次の3つです。

事前通知制度を利用する

事前通知制度とは、法務局へ権利証をなくしてしまったこと、それによって当該不動産の所有者がご自身であることを証明できないことを記載して申請を行い、後日所有者宛に本人確認用の通知が送られる制度です。
本人確認用の書類には登記申請済であることが記載されていて、その内容が正しければ所有者の実印を押したうえで法務局へ返送すると、受け取った法務局での手続きが済み次第本人確認が完了します。
ただし事前通知制度は、申請のために用意する書類が多いことや、法務局から本人確認用の書類が送られた日から2週間以内に返送しなければ手続きが無効になってしまう点にご注意ください。
※所有者が海外在住の場合は、法務局が本人確認用の書類を発送した日から4週間以内に返送しなければならない。

司法書士による本人確認情報作成制度を利用する

先ほどご紹介した事前通知制度は所有者本人による手続きですが、司法書士に依頼して手続きを行う方法もあります。
この方法は、まず売却する不動産の所有者であることを証明できる本人確認書類（運転免許証など）・印鑑証明書・実印・不動産売買契約書を用意します。
そしてそれらの書類を司法書士が確認したうえで、法務局へ申請する本人確認情報を作成・申請まで行ってくれるため、ご自身で手続きを行う手間がありません。
なお、司法書士に依頼して本人確認情報を作成してもらう場合は報酬の支払いが必須です。
報酬額は依頼する司法書士事務所によって異なるので、依頼前に各事務所のホームページに掲載されている料金表で確認しましょう。

公証役場での本人確認制度を利用する

本人確認制度は、司法書士への依頼以外に公証役場で行うことも可能です。
公証役場とは、公正証書作成・会社設立時の定款認証・私文書の確定日付の付与などを行う法務局管轄の機関で、権利証紛失による不動産所有者の本人確認も受け付けています。
公証役場で手続きを行うには、あらかじめ登記の委任状・実印・印鑑証明書・運転免許証などの本人確認書類を用意しなければいけません。
この方法も手数料がかかりますが、ご自身で必要な書類を用意すること・公証役場へ出向くことの手間が増えますが、その分司法書士へ依頼するより安く済む点がメリットです。
事前通知制度を利用した手続きを行うには自信がないけれど、司法書士に頼むより安い料金で専門家に手続きを任せたい方には、公証役場での本人確認制度を選択するといいでしょう。

まとめ

権利証は不動産を購入後に交付されますが、時間が経つといつの間にか紛失してしまっていて、いざ売却しようとした時に見つからず焦るケースも珍しくありません。
仮に紛失しても代替案で所有者本人であることを確認できれば、不動産売却に影響はないので慌てなくても大丈夫です。
ですが、紛失後の本人確認はそれなりに手間やお金もかかるため、いつか不動産売却をする時に慌てなくて済むように、交付されて手元に届いたらしっかり保管しておきましょう。