不動産売却は名義人が違う場合も可能！対処法と注意点をご紹介

「認知症の親と同居することになったけど、親が住んでいた家を売りたい」
「まとまったお金が必要だから不動産を売却したいけど、共有財産を売って現金にかえる方法はあるのだろうか」
不動産売却は持ち主がおこなうことが原則ですが、状況によっては本来の持ち主以外が手続きをおこなうことも可能です。
今回は、名義人と売りたい人が異なる不動産売却について、徹底的に解説します。

不動産売却の名義人が違うケース3選　

不動産の名義人とは、不動産の持ち主です。
不動産売却の名義人が違うとは、持ち主ではない人が不動産を売ることですが、ここでは一般的な具体例を解説します。

高齢の家族が名義人

親が高齢になり介護のために子供と同居したり、施設に入らなければいけない状況は珍しくありません。
親名義の、誰も住まなくなった古い家を、親に代わって子が売りたい場合です。
住宅は誰も住まないと老朽化が進むので、メンテナンス費用がかかりますし、固定資産税など、維持費がかかります。
また、すでに亡くなった親が名義人のままというパターンもあります。
これは、親が亡くなった際に子が相続の手続きをしなかったためです。

夫婦や家族の共有名義

共有名義とは、名義人が複数人の状態をいいます。
具体的には、親子で不動産を所有している場合や、遺産相続で兄弟がそれぞれの相続割合分を所有している場合です。
夫婦が住宅ローン審査のために収入合算し、2人が名義人になるケースもあります。

家と土地の名義人が違う

土地を親が持っていて、その土地に子が住宅を建てる場合などです。
子が建てた家を第三者に売る場合は、土地の持ち主が親のまま売ることになります。

名義人が違う場合の対処法　

ここでは、名義が別人の不動産を売りたい場合の具体的な対処法の解説です。

不動産売却は原則名義人がおこなう

不動産は大きな財産となるので、代理人と名乗る人が勝手に手続きできては、名義人が知らない間に財産を失う可能性があります。
そのため、親子でも勝手に不動産売却することは不可。
しかし、なかには名義人が高齢・遠方に住んでいるなどを理由に代理を立てたい場合もあります。　
名義人の親が子に代理を頼む場合、委任状、親子関係の証明書などを用意することで子が手続きが可能です。

意思疎通や連絡が困難な名義人の不動産売却

名義人が高齢や病などで意思表示できない場合、成年後見人の申し立をすると名義人の代理で手続きが可能。
成年後見人になるには、家庭裁判所へ申し立てる必要があります。
また、離婚後など元夫や妻と連絡が取れない場合は、不在者財産管理人の申し立てをすることで、元配偶者の代理で手続き可能となる場合があります。
財産管理人は不在者の財産を保護することが目的のため、不動産売却権利はありません。
しかし、家庭裁判所の許可を得ることで代理での売却が可能です。

共有名義の不動産売却

兄弟や夫婦で複数の名義人がいる場合、誰か1人だけが売却したくても勝手に売ることはできません。
その場合、以下3つの対処法があります。

●名義を1つにまとめる
●自分の持分を、他の共有名義人に買い取ってもらう
●共有名義人全員の同意を得る

売りたい人の名義を他の名義人が買い取ることで、名義を1つにまとめることが可能です。
たとえば、妻が離婚のため共有名義の家を売りたい場合、夫が妻の名義を買い取って1つの名義にするなど。
名義を1つにまとめることで、将来不動産を手放す際に手続きをしやすくすることができます。
また、誰かがまとまったお金が必要な場合、自分の持分を他の共有名義人に買い取ってもらう方法もあります。
たとえば、3人兄弟の三男が6,000万円の価値を持つ共有名義の不動産を手放したい場合。
この場合、それぞれ2,000万円持ち分があるとしたら、長男と次男が1,000万円ずつ買い取ることができます。
しかし、まとまったお金を共有名義人が用意できない場合もあります。
その場合は全員を説得することで売ることができますが、全員が書類を用意し、契約に立ちあうなど負担が大きいです。
名義人全員が代表者へ委任状を用意すると、手続きしやすくなります。

土地と住宅の名義人が違う不動産売却

土地と住宅の名義人が別の場合、土地だけ、建物だけをお互いの許可なしに第三者に売ることができます。
ただし、名義を1つにまとめるか、お互いの承認を得てセットで売るほうが需要があります。
たとえば、買い手が家のみ買い取った場合、土地の持ち主が違う人だと、将来的に土地の活用方法でもめるのではと不安が残ります。
土地と建物がセットのほうが買い手側からすると、買いやすいです。

名義人変更の流れと注意点とは？確定申告での納税を忘れずに！

ここでは、名義人を変える際の流れや注意点を解説します。

注意点①名義人変更・不動産売却後は確定申告で納税が必要

名義人を変えたときや不動産を売った後には、確定申告で以下の納税が必要です。

贈与税
贈与税とは、財産を譲り受けた側が支払う税金です。
例：親が生存している間に子供に名義変更した場合
贈与税の計算式は以下の通りです。

贈与税額＝（1年間の贈与額―基礎控除110万円）×税率―控除額
例：2,000万円の贈与税額（一般税率）は695万円
(2,000万円―110万円）×50％―250万円
税率、控除額は贈与額によって変わります。

譲渡所得の税
不動産売却をした際に発生する税金です。

課税譲渡所得金＝譲渡金額―（取得費＋譲渡費用）―特別控除額

譲渡所得の税＝課税譲渡所得金額×税率15％または30％
譲渡所得は分離課税といい、給与所得とは分けて計算されます。
※取得費は手数料など不動産の購入にかかった費用
※譲渡費用は、仲介手数料など売るためにかかった費用
※譲渡所得の税率は不動産の所有期間によって変わり、5年以上は15％、5年以下は30％
※マイホーム売却の場合、特別控除額は3,000万円

相続税
親族が亡くなった後、遺産を相続した場合にかかる税金です、
相続税額は法定相続人の人数や、亡くなった人との関係などで変わります。
確定申告の申告期間は毎年2月中旬?3月中旬です。
期限内に申告しない場合、延滞税がかかるので注意が必要です。

注意点②名義変更にかかる登録免許税

名義人変更する際に、登録免許税がかかります。
登録免許税額は、不動産の評価額やどのように譲り受けたかによって変わります。

例：3,000万円の建物を親から譲り受けた場合
相続された場合の登録免許税額は12万円（固定資産評価額の1,000分の4）
贈与された場合の登録免許税額は60万円（固定資産評価額の1,000分の2）

変更と不動産売却の流れ

名義人が違う不動産は、名義を変える必要があります。
名義人を変更する際の大まかな流れは、以下の通りです。
必要書類の準備→法務局へ申請→審査→完了
用意しなければいけない書類が多いため、手続きが不安な人は、司法書士に依頼することもできます。

名義変更に必要な書類

●登記原因証明情報（名義変更の原因が記載されたもの）
●登記済権利証
●住民票
●印鑑証明書
●固定資産評価証明書
●委任状（専門家に依頼するときなど）

必要書類は、相続、贈与など状況別に変わりますが基本は上記の書類です。
相続の場合、亡くなった方の戸籍謄本、住民票の除票などが必要です。

まとめ

名義人と売りたい人が別の不動産売却を簡単にできない理由は、名義人の大切な財産を守るためです。
どうしても売却が必要な場合、名義人変更をおこなう、相手に同意を得るなどで売却可能になります。
この記事が、あなたの状況に合った売却方法を探すのに役に立てば幸いです。