住み替えによる不動産売却のつなぎ融資とは？メリットとデメリットを知ろう

住み替え前提の不動産売却は、売却と購入の両方をおこなう必要があります。
同時進行して売却も購入もスムーズにいけばよいのですが、現実的に難しいケースが多いでしょう。
そのようなときに利用するのが「つなぎ融資」というものです。
ではつなぎ融資とはどのような制度で、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
今回は住み替え前提で不動産売却をおこなう際に、買い先行の売却となってしまった際のつなぎ融資について詳しく見ていきます。

住み替えによる不動産売却のつなぎ融資とは？

不動産売却のつなぎ融資とは、住み替えなどで一時的に自己資金が足りなくなったときに利用する融資制度です。
住み替え前提で不動産売却をする際、売却を先にするのか、購入を先にするのか迷う方も多いでしょう。
住み替えによる不動産売却とは、売却するのが先になってしまう「売り先行」と、新居を購入するのが先になってしまう「買い先行」があります。
買い先行になった際は、一時的に資金がなくなってしまうことから、つなぎ融資を利用することが可能です。
具体的につなぎ融資とはどのような制度で、どのような場面で利用できるのかを見ていきましょう。

一時的な資金不足を解消するため

不動産売却で買い先行になった場合、売却がまだなのでまとまった資金がない、あるいは少ない場合があります。
先に売却ができれば購入資金が入りますが、住み替えにおける不動産売却は、買い先行になることも多いです。
そのようなときにつなぎ融資を検討する方が多いでしょう。
また注文住宅の場合、土地代を先行して支払うケースがあります。
気に入った物件を早めにおさえておきたい場合にも、つなぎ融資の利用が可能です。
このように、つなぎ融資とは買い先行になって資金が足りないときに利用する便利な制度といえます。

つなぎ融資を利用できる条件とは？

不動産売却でつなぎ融資を利用できる条件とは、基本的には一般的な融資と変わりません。
書類の審査などをおこない、完了した時点で融資が実行されます。
ただし法人か個人かによって必要な書類が異なるので注意しましょう。

●法人の場合：不動産と法人の登記事項証明書、地積測量図、公図、建物図面、物件案内図、売買契約書、代表者の住民票（マイナンバーと本籍地の記載があるもの）と写真付きの公的証明書（運転免許証など）、直近の確定申告書、決算書
●個人の場合：不動産の登記事項証明書、地積測量図、公図、建物図面、物件案内図、売買契約書、世帯全員が記載された住民票（マイナンバーと本籍地の記載があるもの）、写真付きの公的証明書（運転免許証など）、源泉徴収票

必要な書類は金融機関やつなぎ融資の金額などにより異なるので、事前にチェックしておきましょう。

つなぎ融資の流れとは？

一般的なつなぎ融資の流れとは、以下の通りです。

●新居の工事費用や購入費用に対しつなぎ融資を利用する
●新居を担保にして住宅ローンを組む
●新居の完成
●住宅ローンが開始されたらつなぎ融資で返済開始

つなぎ融資で必要な費用

つなぎ融資を利用する際は、次のような費用がかかります。

●印紙代
●融資手数料
●印鑑証明書などの書面代
●利息

利息は日割りで計算されるので、契約時にどのくらいの金額になるのかを調べておくとよいでしょう。

住み替え時の不動産売却でつなぎ融資を利用するメリットとは？

次に住み替えによる不動産売却で、つなぎ融資を利用するメリットとはどのような点が挙げられるのかを見ていきましょう。

気に入った物件の買い逃しリスクが低くなる

先述しましたが、つなぎ融資とは気に入った物件をおさえておきたいときにも利用します。
売却してから新居を購入する売り先行の場合、いつ売却できるか分からず、気に入った物件を逃してしまうかもしれません。
立地や価格など、良い条件の不動産は売りに出した瞬間売れてしまうことも多いため、買い逃す可能性も高くなるでしょう。
その反面、つなぎ融資を利用すれば、ほしい物件を逃しにくいのが大きなメリットです。
大きく動きのある物件の購入を検討している方にとっても、メリットがあります。

余裕を持った売却ができる

つなぎ融資を利用すると自己資金の負担が軽減されるため、金銭的な余裕が生まれます。
新居の購入資金のため「早く売却しなければ」という焦りの気持ちも少なくなるでしょう。
じっくり時間をかけて売却先を見つけられ、希望条件に近い価格で売却できるのもメリットですね。
金銭的な余裕だけでなく、時間的な余裕を生みだしてくれるのが、つなぎ融資のメリットといえます。

仮住まいを見つけなくて済む

つなぎ融資を利用した買い先行の場合、すでに新居が決まっているのもメリットです。
売り先行の場合は、新居が決まるまでの仮住まいを決めなくてはなりません。
賃貸を借りる場合は敷金や礼金などのコストが発生しますが、新居があればそのような費用も不要です。
また一般的な不動産売却は、旧居から仮住まい、仮住まいから新居へという風に、引っ越し代も大きくなります。
買い先行のつなぎ融資なら、引っ越し代も大幅にダウンさせられるでしょう。

売却しやすくなる

新居へ引っ越したあとに内覧をおこなうので、早期の売却が見込めます。
居住中のままの内覧はどうしても生活感が出てしまうため、内覧者に悪い印象を与えてしまうかもしれません。
引っ越し済みでキレイな室内であれば、より良い印象を与えることが可能です。
早く買い手が見つかれば、その分売却金も早く手に入ります。

不動産売却におけるつなぎ融資のデメリットとは？

ではつなぎ融資で不動産売却をおこなうデメリットとは、どのようなところが挙げられるのでしょうか？

分割払いはできない

ローンと聞くと、毎月決まった金額を少しずつ返済していくイメージですよね。
しかしつなぎ融資の場合、返済期日がきたら一括での返済が求められます。
たとえば100万円を借りたとして、ローンであれば毎月10万円ずつを10カ月返済していくのが一般的でしょう。
つなぎ融資は10カ月後に100万円の元金を一括返済しなければならないのがデメリットです。
綿密な資金計画や返済計画を立てる必要があるので、注意しましょう。

借入期間が短い

つなぎ融資の借入期間は、半年から1年と短いのがデメリットです。
いわゆる短期融資と呼ばれるもので、その期間内に売却しなければなりません。
売却できないと抵当権が実行されたり、競売にかけられたりするので、損することになってしまいます。

取り扱う金融機関が少ない

今ではさまざまな金融機関が取り扱っている住宅ローンなら、金利などを見比べ、条件に合うところを選べます。
しかしつなぎ融資をおこなっている金融機関はまだ少なく、比較して選べないのがデメリットです。
「金利が有利なところを選ぼう」と思っても、場合によっては厳しい条件での融資になるかもしれません。

金利が割高

つなぎ融資の金利は、住宅ローンと比較すると割高になるのもデメリットです。
一般的には2.6％から3.6％程度ですが、なかには10％以上の金利になる場合もあります。
元金は一括払いが基本ですが、金融機関によっては金利も一括払いになるので、トータルでどのくらいのお金を返済するのか調べておきましょう。

まとめ

この記事では住み替え前提で不動産売却をおこなう際の、つなぎ融資とはどのようなものなのか、メリットとデメリットを含めてお伝えしました。
買い先行となる場合に利用するつなぎ融資ですが、メリットだけでなくデメリットも生じます。
上記の内容を参考に、ぜひ住み替えを成功させてください。