不動産売却の基礎知識として押さえておきたい競売の流れとデメリットとは？

不動産売却の基礎知識として、ぜひ知っておきたい競売。
住宅ローンを組んで不動産を購入した方なら、万一のとき、知らなかったでは済まされない問題にもなりかねません。
そこで今回は不動産を所有している方やこれから不動産を売買しようと思っている方に向け、競売とは？という基本情報をご紹介。
さらに競売の流れとデメリットも併せてまとめてみましたので、少しでも不動産取引に興味のある方はぜひチェックしてみてくださいね。

不動産売却の基礎知識①知って納得！競売とは？

不動産関係の記事などで、よく目にする競売。
そもそも競売とは、どんなものを指しているのでしょうか？
競売とは住宅ローンが支払えなくなった債務者に対し、債権者が強制的に債権回収するための手段として使うものです。
さまざまな理由によって住宅ローンを滞納してしまい、不動産を手放すことになった場合、競売と任意売却という2つの選択肢があります。
とはいえ住宅ローン返済の滞納が続くと、債権者である金融機関などが裁判所で手続きを行って不動産を競売にかけ、その売却代金から住宅ローンの残債を回収することに。
競売というと「不動産売却のなかでも自分には関係ない、専門的なこと」と思っている方も多いでしょう。
しかし住宅ローンを組んだときには余裕を持って支払えると思っていても、転職やリストラ、病気など不測の事態で支払えなくなることも少なくありません。
具体的には、金融機関としては住宅ローンの滞納が確認されてから、通常6カ月を目処に競売の申し立て手続きを進めます。
また所有しているマンションの管理費や修繕積立金を長期間滞納している場合も、当該マンションの管理組合から裁判所へ法的手続きが取られ、競売の申し立てをされてしまう場合もあるので要注意！
競売とは、債権者が確実に住宅ローンなどの残債を回収するための最終手段といえそうですね。
それに対して債権者の同意を得ながら不動産を任意売却する方法もあり、こちらは債務者本人が通常の手続きによって市場で不動産を売却するもの。
裁判所を通すことなく、競売にかけるよりも不動産を高値で売却できるのが特徴です。
競売にかける場合は市場価格より30％から50％も低い価格で処分されるのに比べ、任意売却であればわずかな値引きで処分することが可能なため、債権者にとっても債務者にとっても有利といえます。

不動産売却の基礎知識②知って納得！競売の流れ

競売とはどんなものか大まかに理解したところで、不動産売却における競売の流れを見てみましょう。

競売の流れ①債権者から一括返済の請求・競売手続きへ
上記で説明したとおり、6カ月ほど住宅ローンの返済が滞ると借入先となっている金融機関から住宅ローン残債の一括返済が求められます。
ただし月々の住宅ローンの返済もままならないほど困窮している場合、一括返済ができる人は少ないでしょう。
そうなると債権者である金融機関は住宅ローン残債の回収のため、競売の手続きを進めます。
債務者に代わって保証会社が金融機関に一括返済する場合も、保証会社が債権者となって競売の手続きを進めることとなります。

競売の流れ②裁判所から「競売開始決定の通知」が届く
金融機関や保証会社が裁判所に競売の申し立てを行うと、裁判所から「競売開始決定の通知」が届きます。

競売の流れ③競売の対象となる不動産の現況調査が行われる
「競売開始決定の通知」が届いた後、競売の対象となる不動産の状況を調べるために現況調査が実施され、評価書が作成されて裁判所に提出されます。

競売の流れ④競売にかけられた不動産の入札が行われる
現況調査による報告書や評価書、物件明細書など必要書類が揃うと、債務者に「期間入札の通知」が届きます。

競売の流れ⑤落札者が決まって不動産が売却される
競売による入札を経て不動産の落札者が決定すると、規定の審査を経て購入が認められ、売却されます。

不動産売却の基礎知識③知って納得！競売のデメリット

競売とは、住宅ローンが支払えなくなったときに債権者から裁判所への申し立てによって行われるもの。
しかし競売にはデメリットも多いので、しっかり確認しておくことが大切です。

競売のデメリット①一般の不動産売却より安い金額で処分される
前述のとおり競売にかけられた不動産の処分価格は、一般の不動産取引の市場価格に比べてかなり安くなってしまいます。
競売の処分価格は市場価格の50％から70％くらいが目安。
たとえば市場価格が1,000万円の不動産であれば、500万円から700万円ほどの価格で処分されてしまうのです。
こうなると、もしも住宅ローン残債が1,000万円以上ある場合、不動産を処分しても300万円以上の負債が残ってしまうというわけです。
ただでさえ困窮している状態で大切な我が家を手放し、さらに負債を抱えるのは大きな負担となることでしょう。

競売のデメリット②債権者や買主から引っ越し代の援助が受けられない
住宅ローンの滞納によって不動産を任意売却する場合では、債権者や買主から引っ越し代の援助が受けられる場合があります。
一方、競売にかけられてしまうと引っ越し代の援助が受けられません。
なぜなら競売は任意売却と違い、落札後、裁判所から強制執行手続きが取られて強制的に立ち退きを迫られるので、立ち退きを促すための引っ越し代を援助する必要がないからです。
身軽な単身ならまだしも、家族で暮らしていた家を引き払って移り住むときには引っ越し代も高額になりかねません。
競売で安く売却したうえ引っ越し代も援助してもらえないというのは、相当な痛手となりそうですね。

競売のデメリット③連帯保証人に迷惑をかける
住宅ローンを組んで不動産を購入するとき、連帯保証人を立てている場合があります。
前述のように競売の売却価格が住宅ローン残債を下回ってしまった場合、債権者が残った負債の支払いを連帯保証人に請求すれば、債務者と同等の立場で返済する義務を負います。
親しい間柄だからと連帯保証人になってくれた恩人ともいえる人に負債を肩代わりさせるのは、やはり大いに気が引ける問題。
自分がどんなに窮地に立っても、できることなら自分以外の人に迷惑をかけないようにしたいと思うのが心情でしょう。

競売のデメリット④プライバシーが侵害される
金銭的なデメリットに加え、競売にはプライバシーについても懸念があります。
競売にかけられると、現況調査のために裁判所の執行官などが訪れ、さらに落札を検討する不動産業者なども自宅周辺を見てまわったり、近隣に評判を聞いてまわったりすることも。
さらに新聞や住宅情報誌、ネットや裁判所など多くの人の目が集まる場所に自宅の写真や資料が公開されるため、近隣の人にも競売にかけられていることを知られる可能性も大。
そうなると自身だけでなく、家族みんなが肩身のせまい思いをすることにもなりかねません。

まとめ

不動産売却の基礎知識として押さえておきたい、競売の流れとデメリットについての情報はいかがでしたか？
住宅ローンは計画どおり最後まで滞りなく払い終えるのが理想的ですが、長い年月、最悪の事態も想定しておくのもリスク回避の秘訣。
競売には多くのデメリットがあることを知っておけば、いざというとき任意売却を選ぶ余裕も生まれるはずです。
そのためにも普段から信頼できる不動産会社や担当者などと交流し、専門的な相談に乗ってくれる人を見つけておくといいかもしれませんね。