自身が所有する不動産を売却した場合、当然、利益に応じた所得税が課せられます。
しかし不動産を売却したときの所得税は、通常の所得税「総合課税」と分けられているのをご存じですか？
今回はこれから不動産を売却しようと考えている方に向け、所得税のなかでも「総合課税」とは課税方法が異なる「分離課税」について解説します。
分離課税とはどんな課税方法なのか、また分離課税額を算出するための計算方法やメリットについても併せてご紹介します。
所得税には「総合課税」と「分離課税」の2種類があります。
通常の事業所得や給与所得などの所得では、すべて合算した所得額に対して税金が課せられる「総合課税」が適用されます。
そしてもう一方の課税方法が、今回ピックアップして解説する「分離課税」。
分離課税とは特定の所得を得た場合に適用される課税方法で、それぞれの所得に応じた税率で個別に課税されるのがポイントです。
分離課税には、確定申告によって税金を納める「申告分離課税」と、所得を得るタイミングで源泉徴収される「源泉分離課税」の2種類があることも覚えておきましょう。
<分離課税の対象となる所得>
分離課税の対象となる所得には、以下のようなものがあります。
・譲渡所得（土地建物・株券）
土地や建物など、所有する資産の譲渡による所得。
・配当所得
株主や出資者が、法人から受け取る剰余金の配当などによる所得。
・退職所得
退職をする際に受け取る退職金や一時金などによる所得。
・山林所得
山林を伐採して譲渡した場合の所得。
ただし山林を伐採しないで譲渡した場合は木の部分で得た所得のみを対象とし、さらに山林を取得してから5年以内に譲渡した場合は分離課税の対象外。
・利子所得
公社債の利子や郵便局、銀行などの預貯金に対する利子などで得た所得。
上記所得のなかでもとくに、マイホームなどの不動産を売却したときの譲渡所得や退職金を得たときの一時的な退職所得は、総合課税として扱うと税負担が大きくなり過ぎてしまうため、分離課税はそうした事態を防ぐためにも有効となっています。
次にマイホームなど不動産を売却した場合の分離課税の計算方法を確認しておきましょう。
＜課税譲渡所得金額の計算方法＞
まず分離課税の対象となる譲渡所得金額を以下の計算方法で算出します。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
取得費とは、売却した土地や建物を購入したときの代金や不動産会社に支払った仲介手数料などの合計額です。
ただし実際の取得費の金額が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った以下のような必要経費を指します。
●不動産会社に支払った仲介手数料
●測量費などの経費
●貸家の売却に際して支払った立退料
●建物を取り壊して土地を売った際の取り壊し費用など
特別控除額については、この項の最後に詳しく説明します。
上記で分かるように、不動産を売却したときに支払ったさまざまな経費だけでなく、その不動産を取得したときの金額や特別控除額を差し引いたうえで、課税される譲渡所得金額がはじき出されます。
＜税額の計算方法＞
続いて上記で算出された課税譲渡所得額に以下の税率を掛けることで、納税するべき具体的な金額が把握できます。
●所有期間が5年以下の場合…譲渡所得税30％・住民税9％
●所有期間が5年を超える場合…譲渡所得税15％・住民税5％
＜譲渡益や譲渡損失がある場合の特例＞
ここではさらに詳しく、マイホームを売却して譲渡益がある場合と、譲渡損失が出た場合の特例を見てみましょう。
●マイホームを売却して譲渡益がある場合
①3,000万円の特別控除の特例
所有期間に関わらず、一定のものについては譲渡所得から特別控除額として最高3,000万円を差し引いて計算することができます。
譲渡所得金額が3,000万円に満たない場合は、譲渡所得金額が上限です。
②軽減税率の特例
マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を越えている場合は、上記3,000万円の特別控除を適用したあとの課税所得金額に対し、次の通りの軽減税率が適用されます。
・6,000万円までの部分…所得税10％・住民税4％
・6,000万円を超える部分…所得税15％・住民税5％
※ただし上記①と②は選択適用
③買い換え（交換）の特例
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に買い替えをした場合、以下のような一定の要件を満たしていれば、その譲渡延期の課税を繰り延べることができます。
・譲渡価額が1億円以下の場合
・売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合
・居住期間が10年以上の場合など
●マイホームを売却して譲渡損失が出た場合
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームに譲渡損失が出た場合、以下の特例により、その年の他の所得と損益通算することができます。
またその年で損益通算しきれなかった場合には、翌年以降3年の各年分の所得から繰越控除が受けられます。（3,000万円を超える年分を除く）
①新たにマイホームを買い替える場合の特例
マイホームを売却した年の前年から翌年までの３年の間に新たなマイホームを取得し、年末に住宅ローン残高があるなど一定の要件を満たす場合には、売却したマイホームの譲渡損失の金額について損益通算および繰越控除を受けることができます。
②新たにマイホームを買い替えない場合の特例
マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売却したなど一定の要件を満たす場合には、そのマイホームの譲渡損失の金額について損益通算および繰越控除を受けることができます。
最後に、マイホーム売却における分離課税のメリットについてまとめてみましょう。
<税負担を軽減できる>
上記で述べたとおり、分離課税の計算方法や不動産売却にともなうさまざまな特例により税負担を軽減しやすいことが大きなメリットとなります。
通常の所得額が多い場合も、その金額に左右されることなく不動産売却益に対する税額は一定となるため、売却に際して利益を抑えたりする必要はありません。
<損益通算ができる>
上記でも触れたとおり、分離課税では納める税金は別々に計算するのに対し、損失が出た場合は合算して損益通算できるのが特徴です。
ただし、これはマイホームの売却に限られるメリットなので、投資用の不動産などには適用されません。
また確定申告をすることで、源泉徴収された分離課税分の返金を受けることもできます。
不動産の売却によって損失が出た場合など該当する返金分がある場合は、忘れずに確定申告しましょう。
初めて不動産を売却しようと考えている方はとくに、大きな利益が見込まれる不動産取引では、税金がどれくらいになるのか気になりますよね。
しかし分離課税の特性やマイホームに関する特例によって、税金の額が想像以上に抑えられたり、0円になったりすることもあります。
どちらにしても、不動産を手放すときは売却益と納税額をしっかり把握しておくことが大切！
不動産売買や税金については複雑な決まりが多いので、分からないことがあれば信頼できる不動産会社など、専門家に相談してみるのもおすすめですよ。
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