早めの売却が吉！遊休地に該当する土地のメリット・デメリットとは？

現在土地を所有している皆さんは、その土地をどんな風に活用していますか？
マイホームを建てたり、あるいは賃貸アパートやマンションを建てて家賃収入を得たりしている方もいるでしょう。
店舗やビルを建てて、テナントとして貸し出している方もいるかもしれません。
いっぽうで、所有している土地を何も活用せず、空き地にしてしまっている方もいます。
もし所有している土地が何も活用されていないただの空き地だと、損をする可能性が高いです。
今回は、土地所有者が知っておくべき「遊休地」のこと、そして遊休地を所有するデメリットや売却することで得られるメリットなどをご紹介します。

該当するなら売却を検討した方がいい土地「遊休地」とは？

まず遊休地とは、簡単にいうと「何も利用されていない土地」のことです。
家もお店もビルも建っていない空き地をイメージすると分かりやすいでしょう。
遊休地は全国で増加傾向にあり、2008年から2013年の5年間で空き地は334㎢、率にして1.1％もアップしました。
※参照元 国土交通省土地・建設産業局 空き地等をめぐる現状について 空き地等の発生状況
いっぽう、遊休地と似たような言葉として「遊休土地」があり、国が定めた以下の基準に当てはまる土地のことをいいます。

●取得後2年以上経っても利用されていない
●一定の面積以上の広さがある
●都道府県知事より「有効的に利用できるよう特に促進する必要がある」と認められている

「一定の面積以上」の基準に関しては、その土地がある区域が市街化区域・都市計画区域・都市計画区域外と、規制区域・監視区域・その他のいずれに該当するかで変わります。
たとえば、市街化区域の規制区域に該当する場合の遊休土地の面積の基準は1,000㎡、市街化区域のその他に該当する場合の基準は2,000㎡です。

※参照元：国土交通省 遊休土地制度

遊休土地として通知を受けたらどうする？

所有する土地が遊休地に認定されて通知を受けた場合は、所有者は6週間以内に土地の利用もしくは処分の計画を届け出なければなりません。
もし通知を無視したり、あるいは都道府県知事からの助言や勧告に従わなかったりした場合は、地方公共団体などと土地の買取に関する協議を行わなければならない決まりもあります。

遊休地となっている土地を売却せずに所有し続けるデメリットとは

先ほど国が定めている遊休土地の面積基準の一部を挙げた時、「こんなに広い面積が基準なら、自分が所有している土地はそれよりもっと小さいから大丈夫だ」と思った方はいませんか？
確かに、個人で1,000㎡以上の土地を所有することはそうそうありませんし、国土交通省も「要件を満たさない小さな土地は遊休土地認定の対象外」と説明しています。
しかし、遊休土地に認定されていない未利用の土地＝遊休地を所有し続けることは、次のようなデメリットと一生付き合うことになりかねません。

固定資産税の軽減措置から外れる

土地も不動産の一種なので所有していると固定資産税がかかりますが、その土地が住宅用で面積が200㎡以下の場合は、本来の税額から1/6まで税金を安くする軽減措置が受けられます。
※200㎡を超える住宅用の土地は、200㎡以下までの部分の固定資産税を1/6に、200㎡を超える部分は1/3までの軽減措置が受けられる。
ただし、この軽減措置は「その土地の上に住宅が建っていること」が条件です。
遊休地はマイホーム用の土地としても活用されていない空き地なので、条件から外れて軽減措置を受けられません。
たとえば180㎡の土地を所有していて本来の固定資産税額が90万円の場合、そこに自分の家が建っていれば1/6の15万円まで税金が下がります。
しかし家が建っていない遊休地は軽減措置対象外なので、毎年90万円も支払わなければなりません。

デメリット1：管理に手間がかかる

遊休地といえども、所有しているうちは所有者が土地を適切に管理する義務があります。
とはいえ、毎回雑草を抜いたりゴミが捨てられていないか確かめたりすることは、なかなか手間がかかって大変です。
自宅と土地の距離が近ければいいですが、離れていると自宅と現地の往復の交通費がかかり、経済的な負担が大きくなることは避けられません。

デメリット2：近隣住民や地域に悪影響を及ぼす

管理の手間が面倒だったり、自分が住んでいる場所と土地の距離が遠くてなかなか行けなかったりなど、何らかの理由で管理が十分にされていない遊休地も存在します。
そうした管理不十分の遊休地は、やがてゴミの不法投棄が行われる恐れがあります。
また、荒れた草木や不法投棄されたゴミが原因で害虫が発生したり、ゴミから悪臭が漂ったりする可能性も否めません。
そうなれば近隣住民に迷惑をかけてしまうことはもちろん、地域の景観も悪化し、ご近所トラブルの原因になってしまいます。
毎年数十万円の高い税金を払い、手間がかかる管理をしなければならないこと。
管理の手間を惜しんで放置すると近隣住民や地域に悪影響を及ぼし、トラブルの原因になってしまうこと。
そうした点を考えると、遊休地は所有しているだけでデメリットしかない土地なのです。

遊休地となった土地を売却するメリットとは

遊休地をこれ以上無駄な土地にしないためには、家を建てたり賃貸経営をしたりと活用する方法がありますが、思い切って売却することもおすすめです。
遊休地を売却すると、次のようなメリットが生まれます。

メリット1：無駄なコストを削減できる

高い固定資産税や管理のためにかかる費用は、遊休地を所有するうえで無駄なコストです。
しかし売却するとそれらのコストが一切かからなくなり、金銭的な負担がなくなります。
税金だけで数十万円かかり、さらに土地管理にかかる費用まで含めると年間で100万円以上損をしてしまうかもしれないことを考えると、遊休地の売却は大きなメリットといえるでしょう。

メリット2：土地管理の手間が省ける

草むしりや害虫予防などの作業の手間も、土地管理におけるデメリットです。
自宅と土地が遠ければ現地まで通う手間も加わるため、だんだん精神的にもきつくなってしまいます。
その点、土地を売却すると管理の手間がなくなり、気持ちがかなり楽になります。

メリット3：ご近所トラブルを回避できる

土地が荒れていて害虫が発生したり、ゴミの不法投棄が行われてしまうような管理不十分な遊休地があると、いずれご近所の方や地域と何かしらトラブルが起きてしまう可能性は避けられません。
きちんと管理をしていればトラブルは起きにくいですが、管理が手間で継続することが難しいようであれば、問題発生の前に売却した方がベストです。

遊休地の売却は相続対策にも有効

一般的に土地を相続する時の相続税評価額は、時価（実勢価格）の7～8割程度です。
そのため相続税を安くするため、遊休地でも売却せず所有する方もいます。
ただし相続人が複数いる場合、土地は現金のように分配しにくく、相続人同士が揉める原因になります。
いくら相続税を安くできたとしても、その土地を誰がどのくらいの割合でもらうのか、もしくは丸ごともらうのかが決まらず揉めてしまえば、正しい相続対策とはいえません。
それよりも、相続が発生する前に土地を売却して現金化しておく方が相続人同士で分配しやすく揉めにくいため、相続対策として有効です。
この方法は、親から土地を譲り受けた土地を遊休地にしてしまっている方にもおすすめです。

まとめ

せっかく資産価値がある土地でも、何も活用せず放置したままでは意味がありません。
それよりも早めに売却して手離す方が無駄なコストも労力もかけずに済みますし、自分のためにも周りの方のためにもいい選択肢となります。
何年も利用せず今後も特に予定がない遊休地を所有している方は、ぜひこの機会に売却を検討してみてはいかがでしょうか。