不動産売却でふるさと納税を利用しよう！上限が上がる理由や計算方法

不動産売却には専門的な知識が必要なうえ、なにかと気苦労も多いですよね。
さらに利益が出ると税金の支払い義務も発生し、「大変なことばかり！」と思う方もいるでしょう。
そのようなときにおすすめなのが、節税対策としておこなう「ふるさと納税」です。
この記事では不動産の売却を検討している方に向け、ふるさと納税がお得になることをテーマに、納税上限額の計算方法や納税のタイミングをお伝えします。

不動産売却でふるさと納税の上限が上がる理由

不動産売却でふるさと納税の上限が上がる理由は、売却によって利益が出たことによる所得のアップです。
そもそもふるさと納税とは、好きな自治体に寄付することでその地域ならではの特産品やサービスを受けられる制度。
寄付した金額から2,000円が自己負担金として差し引かれ、税金から控除されるのが特徴です。
たとえば3万円をふるさと納税に使用したとすると、そこから2,000円がマイナスされ、もともと支払うはずだった28,000円の税金が減ります。
2,000円支払っただけで返礼品やサービスを受けられるのが人気の理由といえるでしょう。
ふるさと納税は、「納税」という言葉を使っていますが実際には「寄付」というかたちになります。
そのため本来であれば好きな自治体に好きなだけ寄付することが可能です。
しかし控除される金額の上限をオーバーしてしまうと、差額分は自分で負担しなければなりません。
もし不動産売却でふるさと納税をおこなうなら、控除の上限や上がる理由を知っておくことが大切です。
では、具体的にどのようなときに上限が上がるのでしょうか？
そもそもふるさと納税における上限は、年収と扶養家族の人数で決定されます。
課税額が多ければ多いほど上限が多くなる仕組みです。
世帯主がふるさと納税をおこなうことを前提に考えてみましょう。

ふるさと納税をおこなう方の年収が700万円の場合

●独身もしくは夫婦共働きの場合：108,000円
●夫婦のみの場合：86,000円
●夫婦共働きで高校生の子どもが1人いる場合：86,000円
●夫婦共働きで大学生の子どもが1人いる場合：83,000円
●夫婦と高校生の子どもが1人いる場合：78,000円
●夫婦共働きで高校生と大学生の子どもがそれぞれ1人ずついる場合：75,000円
●夫婦と高校生と大学生の子どもがそれぞれ1人ずついる場合：66,000円

ふるさと納税をおこなう方の年収が900万円の場合

●独身もしくは夫婦共働きの場合：151,000円
●夫婦のみの場合：141,000円
●夫婦共働きで高校生の子どもが1人いる場合：141,000円
●夫婦共働きで大学生の子どもが1人いる場合：138,000円
●夫婦と高校生の子どもが1人いる場合：132,000円
●夫婦共働きで高校生と大学生の子どもがそれぞれ1人ずついる場合：128,000円
●夫婦と高校生と大学生の子どもがそれぞれ1人ずついる場合：119,000円

年収が増えるほど、ふるさと納税の金額が増えることが分かりますね。
ちなみに納税金額が60,000円から70,000円でもらえる返礼品はお肉など、160,000円前後であればお米などが納税額に見合った返礼品です。

不動産売却で上限が上がるケース

ふるさと納税の金額は年収によって変わるとお話ししましたが、不動産売却によって譲渡所得が出ると、おのずと年収もアップしますよね。
その理由から、ふるさと納税の上限も上がるということになります。
ただし譲渡所得とは売却できた金額ではなく、最終的に手元にのこった利益です。
売却利益がマイナスで、住民税や所得税が発生しない場合は、ふるさと納税の上限は上がらないので注意してください。
マイホームを売却する際は、新築時より当然値下がりしているので、あまり大幅な上限アップは見込めないかもしれません。
「購入時とあまり変わらない金額で売れた」「購入時より高く売れた」という場合が、上限アップの対象となるでしょう。

不動産売却におけるふるさと納税の計算方法

不動産売却でふるさと納税し、税金負担を回避したい場合は上限額の計算をおこないましょう。
計算方法は以下の通りです。

譲渡所得の計算

はじめにどのくらいの売却利益が出たかを計算していきます。
ここでいう売却益とは、先述した譲渡所得のことです。

売却益（譲渡所得）＝譲渡価格（売った金額）－取得費（購入時の金額）－譲渡費用
譲渡価格とは、実際にどのくらいの金額で不動産が売れたのかを表すものです。
譲渡費用には測量費や登記費用、印紙代などが含まれます。
取得費は建物や土地の金額だけでなく、売買契約書に貼る収入印紙代や、不動産会社に支払う仲介手数料なども含めてOKです。
もし購入したのが昔で、購入金額が分からない場合は、売った金額の5％を取得費として計算できます。
ただし5％に設定してしまうと譲渡所得が割高になり、そのあと発生する税金負担が大きくなるかもしれません。
可能なかぎり取得費を明確にすることが得策です。
また、建物は減価償却費（経年劣化により価値が少しずつ目減りしていく分を控除）をマイナスできます。

住居用建物の場合は減価償却費＝建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数

事業用建物の場合は減価償却費＝購入してから売却までの毎年の減価償却費の合計金額
どのような建物なのか、木造や鉄筋コンクリート造りなどによって償却率が異なります。

特別控除をマイナスしていく

譲渡所得費が計算できたら、次に利用できる特別控除をマイナスしていきます。
主な特別控除は、以下のものです。

●利益が3,000万円までなら非課税になるマイホームの売却に対する控除
●買い替え（マイホーム）してから売却するまでの課税が延期できる控除
●相続後に売却（マイホーム）し、利益から3,000万円が控除されるもの

特別控除を利用すればその分税金負担が軽減されますが、ふるさと納税の上限も上がらないので覚えておきましょう。

税率をかけていく

税率はその不動産をどのくらい保有していたかによって異なり、売却した年の元日をもとに決定します。

●保有期間5年以下（短期譲渡所得）：所得税　30.63％、住民税　9％
●保有期間5年以上（長期譲渡所得）：所得税　15.315％、住民税　5%
●保有期間10年以上：所得税　10.21％、住民税　4％

ふるさと納税の計算方法

ふるさと納税の計算方法は、まず住民税の算出からはじめます。

譲渡所得×税率（1）
譲渡所得は先述した特例を利用したあとの金額です。
次に会社から給与所得を受けている方は、給与分の住民税を計算します。

給与所得控除後の金額－所得控除額の合計
所得控除額の合計に、住民税の所得割額（10％）をかけます。

所得控除後の金額×10％（2）

最後に（1）と（2）を合計し、所得税率を含め計算していきます。

所得税率は、（2）の所得控除後の合計によって異なるので注意しましょう。

（1）と（2）の合計×20％÷（90％－所得税率）×復興税率1.021＋2,000円

不動産売却でふるさと納税をおこなうタイミング

不動産売却でふるさと納税をおこなうタイミングは、利益が確定した年末です。
あくまでも売却利益が出た場合に限るので、あわせて確定申告もおこないましょう。
もし売却利益が出なかった場合、ふるさと納税の上限はアップしませんが、このタイミングで寄付控除の申告だけおこなってください。

具体的な利用方法は？

ふるさと納税のポータルサイトを通して利用可能です。
寄付したい自治体と返礼品やサービスを選び、クレジットカードなどで寄付が完了します。
寄付後のタイミングで自治体から受領書が送られてくるのでとっておきましょう。

まとめ

この記事では不動産の売却を検討している方に向け、ふるさと納税がおすすめの理由や上限の計算方法、寄付のタイミングをお伝えしていきました。
上限がアップできれば、売却後の税金が減る大きなメリットがあります。
計算方法や納税のタイミングをおさえ、税金負担を軽減してください。