土地物件を見ていると、たまに目にする「更地渡し」という物件。
この土地を買う立場にしてみたら「売主が建物の撤去してくれるなら、何も問題無い」と思われがちですが、実はそう一筋縄ではいかない問題も出てくるのです。
今回は、具体的な例をあげながら、更地渡し物件における問題として考えられる地中埋設物と債務不履行について、解説いたします。
工事の際に出現したこの地中埋設物、撤去負担は誰が受け持つのか？
とある古屋付の土地物件が売買されることになりました。
その土地は「更地渡し」だったため、売主負担で建物の解体作業を実施しました。
その作業過程の中で、土中から建っていた建物には関係ない、古い水道管が出て来たのです。
出て来た古い水道管の撤去処分の費用は10万円掛かるとのことです。
売主としては「たしかに建物は自分の物だけど、その建物と直接関係無いのであれば、撤去費用は自分が負担するものでは無いのではないか」と言い、買主においては「更地渡しと言われたのだから、その土地に余計な物は残さないで欲しい」との主張です。
どちらの言い分も理解できるのですが、では実際にこの古い水道管の撤去費用は誰が負担するのかという点で争点となってくるのです。
実はこのようなトラブル、けっして珍しいことではないのです。
責任の所在と支払いの行方 売主・買主どちらが債務不履行となるのか
このような事例において、一部では売主の債務不履行として処理される場合があります。
ですがそれは一概には言えず、買主との話し合いが必要となって来ることも念頭に置いておかなくてはいけません。
実は「隠れている瑕疵（見えない欠陥）」については、その債務を負わないと民法上で定められています。
今回のようなケースの場合、確かに土中に埋まっている古い水道管は「目に見えない」ものだったでしょう。
ただし「瑕疵」であるかどうかの判断は、買主側の判断も関わってきます。
買主側が、その土地をどのような目的で購入したのか、さらにはこの古い水道管を再度土中に埋めてしまっても差し支えないという判断であれば、瑕疵として判断することはできません。
このような状況から、債務不履行として立証するには現場の状況判断だけでは出来かねるのです。
まとめ
地中埋設物と債務不履行について、具体例をあげて事例をご紹介しました。
更地渡しにおいて「どこまでやるか」といった、不動産上で明確な定義が無いだけに難しい判断が強いられる場合があります。
買主と売主という立場上、背反する相手ではありますが、このようなケースの場合には双方での意思確認と話し合いで解決策を模索していく必要があります。
土地の売買はけっして安いものではありませんから、どうか後悔の無いように進めて頂きたいものです。
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